賃貸物件の仲介手数料とは？相場と上限額、値引き交渉のポイントを解説

賃貸の仲介手数料とは、物件の案内や契約手続きなど、不動産会社が行うサポートに対する対価として支払う費用のことです。賃貸物件の契約時には必ずといっていいほど発生する初期費用ですが、その仕組みや相場について詳しく知らないまま支払っている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、仲介手数料の仕組みや計算方法、相場から値引き交渉のテクニックまで解説します。初期費用を抑えるためのポイントも紹介しますので、お部屋探しにお役立てください。

賃貸の仲介手数料とは
- 仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料の相場と上限額
- 仲介手数料の計算方法
仲介手数料の値引き交渉はできるのか
仲介手数料が無料・安い場合の留意点
仲介手数料以外に賃貸物件の初期費用を安く抑えるポイント
仲介手数料や初期費用を抑えるならテクトピア
よくある質問
まとめ

賃貸の仲介手数料とは

仲介手数料とは、住宅の売買や賃貸の際に不動産会社に支払う手数料で、不動産会社が行うサポートへの対価として支払うものです。
不動産会社が行うサポートとは、具体的には以下のようなものを指します。

条件に合った物件を探す
内覧の案内をする
物件や契約について説明する
大家さんと契約条件を交渉する
契約書類の作成など事務手続きをする

最近ではインターネットの不動産サイトで検索した物件を内見して契約に至るケースも多くなってきましたが、ユーザーが探しやすいようにサイトの情報を整えたりするのも不動産会社の仕事です。

仲介手数料は不動産会社の一連のサポートに対する成功報酬のため、「内見だけして契約はしなかった」「入居の申し込みをしたけどキャンセルした」など、物件を借りなかった場合に支払う必要はありません。

仲介手数料を支払うタイミング

賃貸契約の場合の仲介手数料の支払い時期は、一般的に「貸借契約を済ませた後」になります。

実際には重要事項説明後に一定金額の預け入れを求められる場合もありますが、契約が締結されるまでは入居希望者が支払った金銭は「預かり金」となり、何らかの理由で契約が成立しなかった場合には、不動産会社は速やかに返金しなければなりません。

なお、宅地建物取引業法により、「重要事項説明を行っていないタイミングで金銭の授受は行ってはならない」と決められています。

仲介手数料の相場と上限額

仲介手数料の相場はどのくらいかをご存じでしょうか。

仲介手数料は不動産会社によって設定が異なり、すべての会社が同一金額ではありません。とはいえ、自由にいくらでも値段をつけられるというわけでもありません。

賃貸の仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法により「貸主から0.5ヶ月分＋消費税、借主から0.5ヶ月分＋消費税」と決められており、双方を合計した額が「家賃1ヶ月分＋消費税」以内、と決められており、これ以上に高くなることはありません。

なお、仲介手数料は仲介業務というサービスの提供に対する費用のため、運送やクリーニング、宿泊といったその他のサービス業務と同じように消費税の対象となります。

2019年10月から消費税率が10％に引き上げられ、税率を8％に据え置く軽減税率が導入されていますが、仲介手数料の消費税に関しては10%での計算になります。従って、賃貸契約時の仲介手数料は最大で家賃の1.1ヶ月分として計算ができます。

家賃別に、0.5ヶ月の場合と1ヶ月の場合を計算してみましょう。

家賃	仲介手数料+消費税（10％）
	0.5カ月分の場合	1カ月分の場合
5万円	2万7500円	5万5000円
10万円	5万5000円	11万円
15万円	8万2500円	16万5000円

★関連記事：仲介手数料の相場とは？安すぎる場合に確認すべきことをご紹介

仲介手数料の計算方法

賃貸の仲介手数料は、契約した家賃を基準として計算されます。家賃が5万円であれば5万円を基本とし、10万円であれば10万円を基本とするということです。
築浅物件やタワーマンション、人気エリアの物件などの家賃が高い物件の場合、家賃の0.5か月分であってもかなり高額な仲介手数料となりますので、契約の際はその分の出費も頭に入れておく必要があります。

では、実際に仲介手数料を計算してみましょう。
まず「家賃が8万円、仲介手数料が1か月分」という例で計算してみます。
※消費税は10％で計算します。

仲介手数料：80,000×1（ヵ月分）＝80,000
消費税：80,000（仲介手数料）×0.10（消費税）=8,000

以上の計算から、家賃が8万円、仲介手数料が1か月分の仲介手数料の合計は88,000円となります。

次に、家賃が8万円、仲介手数料が0.5か月分の例で計算してみます。

仲介手数料：80,000×0.5（ヵ月分）＝40,000
消費税：40,000（仲介手数料）×0.10（消費税）=4,000

家賃が8万円、仲介手数料が0.5か月分の仲介手数料の合計は44,000円です。

このように、同じ家賃8万円であっても割合によって仲介手数料の額は大きく変わるのです。

仲介手数料の値引き交渉はできるのか

仲介手数料は上限が決まっていますが下限の決まりがないため、値引き交渉が可能です。しかし、不動産会社にとって仲介手数料は大切な収入源であるため、安易な値引きは受け付けてもらえません。
仲介手数料の値引き交渉をしたいと考えている場合、交渉のタイミングは「物件紹介中」と「申込書を記入する前」の2回。
物件紹介前に「仲介手数料を引いてほしい」「初期費用を〇円まで抑えたい」と伝えておけば、仲介手数料が不要の物件や初期費用が予算内で収まる物件の紹介をしてもらえる可能性があります。ただし、条件に合う物件しか紹介されない可能性が高くなり、物件の選択肢が狭まるので注意が必要です。
値引き交渉の最後にして最大のチャンスは「申込書を記入する前」。このタイミングで交渉する場合は、予算を明確にしてお願いすることが大切です。「この予算であればすぐに契約する」という金額をしっかり伝えるようにしましょう。

なお、引っ越しする人が少ない閑散期である夏場は、交渉が成功する可能性が比較的高いといえます。来客が少ないので不動産会社にも余裕があり、大家さんも翌年の春まで入居者のない状態が続くのを避けたいと考えているからです。
お勤めの会社の福利厚生として、特定の不動産会社の仲介手数料割引サービスがある場合もあるので、ぜひ確認してみましょう。

仲介手数料が無料・安い場合の留意点

仲介手数料が無料、あるいは相場よりも極端に安い物件を見つけると魅力的に感じるかもしれません。しかし、仲介手数料が安い物件や不動産会社にはいくつかの懸念点が存在します。安さの理由を理解したうえで判断することが大切です。

不利な条件が設定されているケースがある

仲介手数料が安い賃貸物件のなかには、借りる側に不利な条件が設定されているケースがあります。たとえば、駅から遠い、日当たりが悪い、築年数が経過しているなど、いわゆる「なかなか借り手が見つかりにくい物件」である可能性があります。大家さんが空室を埋めるために、不動産会社への広告料を多めに支払い、その分入居者の仲介手数料が免除されている仕組みです。内見時には、物件の周辺環境や室内の状態をしっかり確認し、安さの理由に納得できるか見極めることが重要です。

★関連記事：賃貸契約のよくあるトラブル！対処法とセットで解説

選べる物件数が少なくなる

仲介手数料を無料・半額に設定している不動産会社を利用したり、自ら手数料の安さを最優先して物件を探したりすると、紹介してもらえる物件の選択肢が狭まってしまいます。大家さんが広告料を多く出している特定の物件や自社管理物件などに限定されることが多いため、希望するエリアや間取りの条件を妥協しなければならない場面が増える点には注意が必要です。

仲介手数料以外の費用を請求される可能性がある

仲介手数料が無料となっていても、名目を変更して別の初期費用として請求されるケースがあります。「書類作成費」「室内消毒代」「24時間サポート費」などのオプション費用が必須契約になっているなどの場合です。

最終的に、仲介手数料を支払った場合と同等、あるいはそれ以上の初期費用がかかってしまうことも。仲介手数料の金額だけで判断せず、見積もりを出してもらい、初期費用のトータル金額で比較・検討するようにしましょう。

仲介手数料以外に賃貸物件の初期費用を安く抑えるポイント

まず大きな節約になるのが、敷金・礼金がかからない「ゼロゼロ物件」を選ぶ方法です。これだけで家賃1〜2ヶ月分ほどの初期費用を抑えられます。ただし、敷金がない場合は退去時の原状回復費用が高くなることもあるため、契約内容は事前に確認しておきましょう。

また、一定期間の家賃が無料になる「フリーレント物件」を選ぶのも工夫の一つです。日割り家賃や翌月分の前家賃が浮くため、引越し直後の金銭的負担を軽減できます。短期間で解約すると違約金が発生する場合もあるため、条件をよく確認しておきましょう。

その他にも、不動産会社の閑散期（7月〜8月など）を狙って引越しをする、あるいは月末に近い日程で入居日を調整して日割り家賃を減らすなどの工夫も検討してみましょう。

仲介手数料や初期費用を抑えるならテクトピア

賃貸契約では、仲介手数料や敷金・礼金など、さまざまな初期費用がかかります。できるだけ費用を抑えてお部屋探しをしたいと考えている方も多いのではないでしょうか。そんな時は、ぜひ一度テクトピアにご相談ください。

テクトピアは、「自社管理物件」を多数取り扱っていることが特徴です。オーナーとの直接のやり取りができ、礼金の調整やフリーレントの相談など、条件面について柔軟に対応できるケースがあります。仲介手数料の割引・無料の物件もあり、初期費用を抑えたい方にも利用しやすいサービスです。

引越しシーズンに合わせて、初期費用がさらにお得になるキャンペーンも随時開催しています。「とにかく費用を抑えて新生活をスタートさせたい」という方は、ぜひテクトピアをご利用ください。

よくある質問

仲介手数料が1ヶ月分なのは違法ですか？

仲介手数料が家賃1ヶ月分であっても、違法ではありません。宅地建物取引業法第46条では、不動産会社（宅地建物取引業者）が受け取ることのできる報酬の上限は、国土交通大臣が定める範囲内とすることが定められています。そして、その具体的な金額は「宅地建物取引業者が受けることのできる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号）」によって規定されています。

この告示では、賃貸借契約の仲介手数料は「貸主と借主の合計で家賃1ヶ月分＋消費税以内」と定められています。原則として貸主と借主がそれぞれ0.5ヶ月分ずつ負担する形ですが、借主が承諾している場合には、借主が家賃1ヶ月分を支払うことも認められています。

そのため、仲介手数料が家賃1ヶ月分であっても、入居申込書などに1ヶ月分支払う旨が記載され、それにサインをした場合は同意したとみなされるため、違法ではありません。契約前には仲介手数料の金額や内訳を確認し、納得したうえで契約することが大切です。

※参照元：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法第46条」
※参照元：国土交通省「宅地建物取引業者が受けることのできる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号）」

仲介手数料を払わない方法はありますか？

仲介手数料を支払わずに賃貸契約をすることも、不可能ではありません。主に以下のような方法があります。

仲介手数料が無料の物件や不動産会社を探す
貸主（大家）と直接契約できる物件を選ぶ
仲介手数料の割引キャンペーンを利用する
UR賃貸住宅などの公的な賃貸物件を利用する

ただし、仲介手数料が無料でも、別の名目の費用（書類作成費・サポート費など）が設定されている場合もあるため注意が必要です。初期費用を比較する際は、仲介手数料だけでなくトータルの費用を確認して判断することが大切です。

仲介手数料は家賃に含まれますか？

仲介手数料は家賃には含まれていません。毎月支払う家賃とは性質が異なり、物件の案内や契約手続きを行ってくれた不動産会社に対する「成功報酬（サービスへの対価）」として、契約時に一度だけ支払う初期費用の一つだからです。家賃は大家さんに支払うものですが、仲介手数料は不動産会社に支払うという違いがあります。

まとめ

仲介手数料は法律により上限は決まっているが、下限はなく、上限内での金額設定は不動産会社により異なること、交渉とタイミング・条件次第では値引きしてもらえる可能性があることなどをご紹介してきました。

少しでもお得に賃貸物件を借りたい場合は、仲介手数料が無料になる物件や割安になる不動産会社を探すことがポイント。不動産会社に積極的に足を運んで相談する、インターネットを活用するなど、情報収集が重要になると言えるでしょう。

※掲載の写真はすべてイメージです。

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監修者名

テクトピア編集部

プロフィール

テクトピアは、賃貸マンション・アパート建設で地元から厚い信頼を得る株式会社クラストの不動産賃貸課です。RC造を主体とした堅牢で耐震・耐火性に優れた建物を提供し、デジタロックなどの先進設備で安心・快適な暮らしを実現。首都圏・東海・関西エリアに3万件超の管理物件と約20店舗を展開し、24時間体制で入居者をサポートしています。  有資格者が在籍するテクトピア編集部が、不動産実務で培った知見をもとに本コラムを監修しています。