敷金は、退去時借主負担の原状回復費用や未払い賃料を差し引いた残額が返還されます。部屋を適切に使用し、過失による損傷がなければ、大部分が手元に戻ってくる仕組みです。ただし、返還時期や金額は契約内容と退去時の状況によっても変わってきます。
この記事では、敷金の仕組みや返還される相場、トラブルを防ぐための具体的な方法、万が一もめた場合の対処法などについてまとめました
敷金とは
賃貸借契約を結ぶ際に借主が貸主へ預ける担保金が敷金。退去時の原状回復費用の充当や、家賃が未払いになった場合の補填が目的です。
民法622条の2では、賃貸借が終了し物件の返還を受けたとき、貸主は受け取った敷金から借主の未払い債務額を差し引いた残額を返還しなければならないと明記されており、法律上は「預け金」としての性質を持ちます。
礼金とは
礼金は、入居の際に借主が貸主へ支払う謝礼的な性格の費用で、原則として返還されません。「部屋を貸してくれたことへの感謝」として慣習的に支払うのが定着してきた費用で、敷金と混同されがちですが、まったくの別物。
支払った礼金は退去時に戻ってくることがないため、初期費用の総額を把握する際には敷金と分けて考えることが重要です。
退去時に敷金は原状回復費用に使われる
借主には退去の際に「原状回復義務」が発生します。国土交通省のガイドラインでは原状回復を「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。普通に生活していて生じた汚れや経年変化については修繕義務が発生せず、過失や不注意による損傷のみが対象です。
原状回復費用が敷金から差し引かれ、残額が返還される仕組みとなっています。
参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html）
敷金の仕組み
敷金は、退去時に未払い賃料や借主負担の原状回復費用を差し引いた後、残額が返還されます。返還のタイミングと金額は、原状回復の範囲や契約書の特約事項によって変動する事項です。仕組みを正しく理解しておくことが、退去後のトラブル防止につながります。
敷金が返ってくる時期
退去後1か月程度で返還されるケースが一般的です。退去後にハウスクリーニング費用や修繕費の算定が必要なため、原状回復の内容が確定してから最終的な返還額が決まります。
いつ返ってくるかは、賃貸借契約書に明記されているため、入居時に確認しておきましょう。退去の申し出から鍵の返却、修繕の見積もりまでを経て、原則として清算後に指定口座へ振込で返還されるのが一般的な流れです。
どれくらい敷金は返ってくる？
返還される金額の相場は、預けた敷金から借主負担の原状回復費用とクリーニング費用を差し引いた残額です。
国土交通省が実施した令和3年度の住宅市場動向調査では、敷金の相場として家賃1か月分が半数以上を占め、次いで2か月分が多いという結果が出ています。仮に家賃7万円の部屋で敷金1か月分（7万円）を預けており、退去時の借主負担がゼロであれば、7万円がそのまま返還される額です。一方、タバコのヤニによる壁紙の汚れや設備の破損がある場合は、その修繕費が差し引かれます。
また、契約書に「退去時クリーニング費用として〇万円を敷金から差し引く」という特約が記載されている場合は、傷や汚れの有無に関係なくその分が返還額から減額。
部屋の広さや損傷の程度によって最終的な返還額は異なりますが、日頃から適切に部屋を使い続けていれば、相当額が戻ってくる可能性は十分にあります。
なお、関西や九州では敷金の代わりに預けるケースがあるのが「保証金」です。保証金の相場は家賃の3〜6か月分と高めですが、退去時の原状回復費用をあらかじめ差し引く「敷引き」と呼ばれる仕組みが一般的で、きれいに使っていてもその分は返還されない点が一般的な敷金とは異なります。
参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001477550.pdf）
借主負担とは
借主負担とは、借主の故意・過失や不注意によって生じた損耗・汚損の修繕費用を、借主が負担することです。国土交通省のガイドラインでは、具体的な例として次のようなものが挙げられています。タバコのヤニで変色・臭い染みついた壁紙、結露を放置して発生・拡大したカビ、家具を引きずってできたフローリングの深い傷、ペットによる床や壁の引っかき傷、飲み物をこぼしたまま放置してできたカーペットのシミなどです。
見落とされがちなのが「放置による汚れ」。入居期間が10年以上になる場合でも、日頃の掃除を怠った油汚れや水垢は経年劣化とは判断されず、借主負担と認定されるケースがあります。
とはいえ、ガイドラインでは損傷の経過年数を考慮して負担割合を減らす仕組みが採用されており、長期入居ほど原則として借主負担額が軽減されます。日頃のこまめな清掃が、退去時の出費を抑えるコツです。
貸主負担とは
通常の使用による自然損耗や経年変化の修繕費用を、貸主が負担するのが貸主負担です。日照による畳やフローリングの変色、テレビや冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみ、家具の設置によるカーペットのへこみ、設備の自然劣化による故障などが典型例。民法621条では、通常損耗や経年変化について借主は原状回復義務を負わないとされています。国土交通省のガイドラインでも、普通に生活していて避けられない損耗の修繕費は、基本的に賃料で回収されるものと定義された項目です。
参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf）
敷金をできるだけ返してもらう方法
敷金の返還額を増やすには、入居前・入居中・退去時の各段階でとるべき行動があります。
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインで判断基準を確認する
敷金返還の根拠となるのが、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。借主と貸主がそれぞれ負担すべき修繕の範囲が具体的に示されており、不当な請求を受けた際の反論根拠として広く活用されています。
入居前からガイドラインの内容を把握しておくことが、退去時に冷静に対処するための備えです。ガイドラインは国土交通省のウェブサイトから無料で確認できます。
契約書の特約事項を理解する
賃貸借契約書には「特約事項」として、標準的なルールを超えた独自の条件が記載されている場合があります。「退去時にプロによるハウスクリーニング費用を敷金から差し引く」「壁紙の張り替えは借主負担とする」といった内容が典型です。
ガイドライン上は貸主負担とされる項目であっても、契約前に合意した特約であれば、原則として借主が負担しなければならなくなります。ただし、特約が有効になるには、内容が暴利的でなく、借主が内容を認識したうえで同意していることが条件です。
署名前に特約の内容を一つひとつ確認し、疑問や不満がある項目はきちんと交渉しましょう。一度契約が成立してしまうと、内容の変更は難しくなります。
入居直後に部屋の状況を確認する
入居時に部屋の状態を記録しておくと、退去時に「自分がつけた傷ではない」と主張する根拠になります。荷物を搬入する前に、壁・床・建具・設備の傷や汚れを確認し、日付が入った写真を撮影して保管しておきましょう。
また、確認した内容はチェックリストにまとめ、押印のうえ管理会社へ郵送するとともに、写真とあわせてメールでも送付しておくのが確実です。相手方に確認の返信をもらうことで、「入居時点の状態を双方が認識していた」という証拠になります。この記録が、退去時のトラブルを未然に防ぐ強力な備えです。
退去時の立会に参加して誤解を防ぐ
退去時は管理会社または貸主の担当者による室内確認が行われます。この立会に参加すれば、不当な費用請求に対してその場で異議を唱えることが可能です。立会を欠席すると、確認なしに費用が確定してしまうリスクがあるので要注意。家族や知人など第三者にも同席してもらうと、後のトラブルをさらに防ぎやすくなります。
また、請求内容の明細を確認せずに敷金精算書へサインすると、後から異議を唱えることは困難です。納得できない項目がある場合は権利を行使して、その場でサインをせずに持ち帰ってから内容を確認しましょう。
敷金のトラブルが起きた時の対処法
退去後に不当な請求を受けるなど、敷金トラブルが発生した場合は段階を踏んでの対処が重要です。感情的にならず、証拠と根拠を持って冷静に進めましょう。
返金交渉を行う
まず行うべきは、管理会社または貸主への直接交渉です。請求された費用の明細を取り寄せ、国土交通省のガイドラインや契約書の内容と照らし合わせましょう。借主が本来負担すべきでない項目については、具体的な根拠を示しながら返還を求めます。
管理会社への交渉で進展がない場合は、貸主（大家）に直接話し合いを求めるのも有効です。管理会社は貸主に案件をすべて逐一報告しているわけではないため、貸主に直接状況を伝えることで解決に至るケースもあります。また、見積書の金額が高額に感じる場合は、他の業者に相見積もりを依頼し、それを根拠に再交渉することも可能です。
書面で敷金返金を催促する
口頭での交渉で合意が得られない場合は、「内容証明郵便」で返金を請求します。内容証明とは、郵便局が「いつ、誰が、どのような内容を送ったか」を公的に証明するサービスです。法的な証拠力を持つため、受取人に対して心理的プレッシャーを与える効果もあります。
内容証明には、預けた敷金の金額・請求された費用の内訳・ガイドラインに基づく反論根拠・返還を求める金額と振込口座・支払い期限を明記しましょう。「期日までに支払いがない場合は法的手段をとる」という文言を添えると、より効果的です。配達証明を付けて送付することで、相手への到達を証明できます。
消費生活センターに相談する
交渉が行き詰まった場合は、各都道府県の消費生活センターへの相談が有効です。消費生活相談員が自主交渉の方法を助言してくれ、ケースによっては貸主との間に入ってあっせん（仲介）を行ってくれる場合もあります。
相談は無料です。相談員には守秘義務があるため、事情を詳しく話すことができます。
相談をスムーズに進めるために、賃貸借契約書・請求書の明細・トラブル箇所の写真・これまでのやり取りの記録などを事前に整理しておくことをおすすめします。
最終手段として少額訴訟を起こす
上記の手段をすべて試みても解決しない場合の最終手段が「少額訴訟」。60万円以下の金銭請求について、原則1回の審理での解決を目指す簡易裁判所の手続きです。申立手数料は請求額に応じて決まり、郵便料は裁判所ごとに異なります。
なお、敷金返還の請求権は、退去から5年以内（権利を行使できることを知った時点からの消滅時効）とされています。時効が迫っている場合は早急に動く必要があるため、期限には十分注意しましょう。できる限り話し合いによる解決を優先しつつ、少額訴訟はあくまで最後の手段として位置づけることが大切です。
よくある質問
敷金が返ってくる確率は？
国土交通省のガイドラインに基づいて判断した場合、借主負担となる損傷がなければ、預けた敷金の全部または大部分が返還される可能性は十分にあります。ただし、契約書に特約がある場合やハウスクリーニング費用が定められている場合は、傷や汚れの有無に関係なく一定額が差し引かれるので要注意。
敷金が返ってくる確率を高めるには、入居前の部屋の状態記録・日頃の適切な使用・退去時の立会参加という3つの行動が鍵となります。
返ってくる敷金の相場は？
国土交通省の令和3年度住宅市場動向調査では、敷金の相場は家賃1か月分が半数以上を占めています。返還額は、預けた敷金から原状回復費用やクリーニング費用を差し引いた残額です。
借主負担がゼロであれば全額返還されますが、設備の破損や喫煙による壁の汚れがあれば、その修繕費が差し引かれます。契約書の特約内容によって最終的な返還額は変わるため、入居前に特約を確認することが返還額を守るうえで重要です。
まとめ
敷金は「預け金」であり、借主負担の損耗がなければ基本的に返還されます。返還時期は退去後1か月程度が一般的で、金額は契約内容と部屋の使い方によって様々です。
返還額を確保するには、入居前に契約書の特約を確認し、入居直後に部屋の状態を写真で記録し、退去時の立会いに参加するのがポイント。万が一トラブルが発生した場合は、管理会社への返金交渉から始め、内容証明郵便の送付、消費生活センターへの相談、少額訴訟という順で段階を踏んで対処しましょう。
法律とガイドラインを味方にした適切な備えが、敷金をきちんと取り戻す力になります。
監修者名
テクトピア編集部
資格一覧
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、
少額短期保険募集人、土地活用プランナー
