賃貸の初期費用で値下げ交渉できる項目とは？
賃貸契約にかかる初期費用の相場は大体家賃4～6ヶ月分とされています。大きな出費になるため、なるべく費用は抑えたいところ。実際に提示された初期費用が高いと感じた場合は値下げなどの交渉をすることは可能ですが、一言に初期費用といってもその内訳は細かい項目に分かれています。
初期費用の内訳項目としては以下が一例です。
・仲介手数料
・火災保険料
・保証会社費用
・敷金・礼金
・管理費・共益費
・前家賃
・クリーニング・消毒代
・鍵交換費用
上記の中で、値下げ交渉が可能な項目について詳しく解説していきます。
仲介手数料
仲介手数料とは、賃貸契約がスムーズに進むようサポートしてくれた不動産会社に支払う費用。仲介手数料は家賃の1ヶ月分（＋税）を上限に不動産会社が自由に設定できるため、値下げ交渉しやすい項目です。 ただし仲介手数料は不動産会社の売上になる部分であるため、大幅な値下げは難しいでしょう。過度に値下げを要求すれば信頼を失ってしまい、場合によっては契約が進められなくなってしまう可能性も。元から仲介手数料なしの物件もあるため、費用を抑えたい場合はそういった物件に絞って探すのもありです。
火災保険料
火災などのいざという時の助けとなる火災保険。賃貸契約入居時の火災保険加入は原則任意とされていますが、賃貸契約と同時に保険加入をすすめられるケースがほとんどでしょう。
実際に火災が起きてしまった場合、その補償や賠償のすべてを負担することは現実的ではありません。そのため加入はしたほうがよいのですが、すすめられた保険会社と契約するのではなく、自分で保険会社を探すというのが費用を抑えるポイントになります。
必要な補償内容を不動産会社に確認の上、保険会社に見積もりをお願いしてみましょう。賃貸契約に合わせて保険も2年契約になることが多いですが、自分で探して契約すれば2年間で数千円ほど保険料を安くできる可能性があります。
敷金・礼金
敷金とは部屋を借りる際に、物件の大家さんに預けておく費用のこと。賃料の不払い時の担保や退去時の修繕費用に充てられるお金です。一方の礼金は大家さんへのお礼として支払う費用のこと。どちらも大家さんに対する支払いのため、直接または不動産会社を通じての大家さんと交渉とする形となります。
敷金は上記のように担保としての意味合いがあり、値下げ交渉をすれば大家さんのリスクが増すため、慎重に相談したほうがよいでしょう。 礼金はあくまでお礼の気持ちを表すもので、家が不足していた過去の慣習の名残です。敷金と違って支払った費用は戻ってこず、家が多い現代にそぐわない部分もあるため、値下げ交渉の余地があります。
前家賃
前家賃とは、翌月分の家賃を前払いする費用のこと。先々支払うべき費用ではあるため、生活していく上でのトータルでの負担金額は変わりませんが、値下げ交渉が叶えば初期費用の負担を軽くすることができます。 前家賃は基本的には翌月1ヶ月分の前払いになりますが、2ヶ月分を求められることもあるため、そういった際に1ヶ月分を上限に値下げ交渉をしてみるとよいでしょう。
一定期間無料で家を借りられる「フリーレント」という仕組みを活用して相談してみる方法もあります。フリーレントの期間後も一定期間住み続けることなどの条件は必要となりますが、前家賃をなしにすることが可能です。
前家賃と似たもので、月の半ばで入居する際に必要なのが日割り家賃。1ヶ月の家賃を日数で割って入居月の残日数分だけ先に支払うものですが、この日割り家賃分をフリーレントにしてもらって早めに入居するといった交渉も可能です。 前家賃を支払わない借り手は貸主から不信感を買う可能性があるため、その後の家賃支払いに遅れなどが起こらないようにしっかりと対応しましょう。
クリーニング・消毒代
初期費用の内訳の中に、クリーニング代や消毒代が含まれている場合があります。基本的には前入居者の退去時にクリーニングされているため、内覧時などに気にならなかった場合はクリーニング代や消毒代を割引や省いてもらえる可能性があります。 まずはその代金が必須なのかを確認し、任意で付けられるオプションなのであれば不要であることを伝えてみましょう。
ただし、クリーニング代や消毒代を設定しているのが大家さんや管理会社なのか、不動産会社なのかで交渉の難易度が変わる点は注意が必要。不動産会社が設定している場合は値下げできる可能性が高まります。
鍵交換費用
鍵の交換費用は、前入居者の時に使われていた鍵の交換にかかる費用のこと。この費用は任意なので、交換が不要なのであれば省くことができます。
ただし、当然ながらセキュリティ観点でのリスクを負うことになり、鍵を交換しなかったことで起こるトラブルには責任を持つ必要があります。鍵交換費用は初期費用を抑えられる項目のひとつではありますが、防犯の面から考えるとこの費用を省くことはあまりおすすめできません。
初期費用を交渉する良いタイミング・悪いタイミング
交渉は賃貸契約を結ぶ前？後？
賃貸契約を締結するということはその内容に納得して同意したということなので、その後に値下げ交渉をすることは難しいでしょう。そのため、交渉するタイミングとしては「契約を結ぶ前」が基本となります。
ただし、早すぎると「そもそも契約する意思があるのか」という不信感を抱かせてしまうため、入居の意思を明確に示しながら、具体的な見積もりを提示されたタイミングなどで交渉してみましょう。契約締結前であれば、割引などを条件に契約する意思を示すといった交渉もしやすくなります。
1年の内で交渉しやすいシーズンはある？
引越しの閑散期となる1月・6～8月・11月などは、値下げ交渉を受け入れてもらいやすくなります。閑散期は引越しする人が減り、大家さんや不動産会社は空き室をそのまま抱えてしまうリスクがあるため、引越し希望の方がいれば逃がしたくないというのが本音。 そのため、まずは入居してもらうことを優先し、ある程度の値下げ交渉があっても応じてくれる可能性が高まるのです。
新築物件でも交渉はできる？
新築物件であっても初期費用の値下げ交渉は可能です。しかし、難易度は非常に高いといえるでしょう。 そもそも新築物件は人気が高いため、複数の入居希望者がいることが想像できます。貸主からすると、提示している条件で契約をしてくれる入居希望者が他にいれば、値下げ交渉に応じる必要がないのです。
良いことだらけではない！？値下げ交渉の注意点
引越し時に経済的な障害となる初期費用の負担。値下げをしてくれれば安く引越しができることはもちろん、準備する資金が減って引越しのタイミングを早められるといったメリットもあります。そのため可能な限り値下げをしたい、と思うかもしれませんが、過度な値下げ交渉には当然デメリットもあります。
契約・引越しまでに時間がかかる
賃貸契約がスムーズに完了する場合は重要事項を説明してもらったのち契約の締結が完了となりますが、値下げ交渉をする場合、その条件のすり合わせや不動産会社・大家さんとのやりとりに時間がかかってしまいます。 なかなか折り合いがつかない場合は時間がかかるだけでなく、精神的に負担がかかってしまうことも。時間的に猶予がない場合は、あまり値下げ交渉にこだわりすぎないほうがよいでしょう。
自分に対する信用が下がる
不動産会社にとっては当初の条件通りに契約が進むことが一番。過度な値下げ交渉をしてくるお客さんがいた場合、契約締結まで時間がかかる・入居後もトラブルを起こしそう…と、「面倒なお客さん」なのではという疑いを持ってしまいます。
自分に対する信用が下がってしまえば、不動産会社が積極的に契約を進めてくれない・審査に落ちてしまうなど、そもそも引越し自体ができない状態になってしまうことも考えられます。
大家さん・不動産会社側の事情にも配慮する
初期費用や家賃は適当に決められているのではなく、周辺地域の家賃相場や大家さんの収入など、様々な前提をもとに決められています。 そういった事情に配慮せず、自分の利益にだけなるような値下げ交渉をしてくる借り手には、「この人には安心して家を貸せない」という思いを抱くであろうことは想像できるはず。あくまで大家さんが所有している家を借りる立場であることを忘れず、謙虚な姿勢を持って交渉をしましょう。
そもそもの初期費用や引越し費用を抑えるポイント
初期費用の値下げ交渉にはメリットもデメリットもあります。そもそも値下げ交渉をしなくても済むように、初期費用や引越し費用を抑えるためのポイントも押さえておきましょう。
敷金・礼金が安い物件を選ぶ
競合する物件が多くなかなか入居者が決まらないエリアや立地が良くない場合、敷金・礼金が安い物件やゼロになっている物件が存在することも。そういった物件を優先的に探せば、初期費用を抑えやすくなります。 ただし、敷金は貸す側からすると担保として預かりたい費用であることから、ゼロになっている場合は家賃設定などが高くなっている場合もあるので注意しましょう。
仲介手数料が安い不動産会社にする
仲介手数料の有無やその額は不動産会社が決めることができるため、自社の強みとして手数料を無料にして安く抑えているとアピールしている場合があります。 閑散期などの時期によっては、初期費用が安くなるようなキャンペーンを行う不動産会社もあるためチェックしてみましょう。
閑散期のシーズンに引越しをする
引越しが少ない閑散期は値下げ交渉をしやすいだけでなく、そもそもの引越しにかかる費用を安く抑えることが可能。特に引越し代については、閑散期は繁忙期の半額くらいまで価格が下がっている場合もあります。
初期費用を分割払いにする
初期費用で一度に費用がかかることが厳しい場合は、分割払いにして負担を分散するという方法もあります。物件を探す際にクレジットカードでの分割払いに対応しているかどうかを確認してみましょう。実際に分割払いをする時には、クレジットの限度額や手数料がいくらかかるかなどを確認しておきましょう。 場合によってはカード払いにすることで連帯保証人が不要になることもあります。他にもカードによってはポイントが溜まるといったメリットも。ただし支払いが滞ると問題ですので、計画的に利用しましょう。
監修者名
テクトピア編集部
資格一覧
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、
少額短期保険募集人、土地活用プランナー
