名義貸し賃貸は違法？賃貸契約後に考えられる問題点やリスク・注意点を解説

賃貸契約時の名義貸しは「違法」だということをご存じでしょうか。「家族や友達が困っていたから…」と簡単な気持ちで名前を貸したことで、取り返しのつかないことになるかもしれません。
ここでは、名義貸し賃貸について、「どうしても自分の名前で契約できない時はどうしたらいい？」「場合によっては名義貸しが認められることもある？」といったさまざまなケースをご紹介します。違法な行為やリスクのある契約をせず、安心して契約する方法を知っておきましょう。

名義貸し賃貸とは？
- 名義貸し賃貸は違法？
- 名義貸し賃貸が問題になる理由は？
名義貸し賃貸を行った場合のリスク
賃貸契約で名義貸しにならないための対策方法
名義貸し賃貸が認められるケース
- 名義貸し賃貸を行う際の注意点
まとめ

名義貸し賃貸とは？

「名義貸し賃貸」とは、賃貸物件を契約しようとしている他人に自分の名義を貸して、契約上の名義人になることを指します。

例えば、実際にその部屋に住むことになるAさんが賃貸物件を契約する際に、自分の名前ではなく知人のBさんの名前を利用して契約するのが「名義貸し賃貸」です。

賃貸マンションやアパートを借りる際は、大家さんや不動産管理会社に提出する書類に借主の名前を記入する欄があります。ここに、実際に入居する方とは異なる名前を記入することを「名義貸し」と呼びます。

なぜそのようなことが行われるのでしょうか。

希望する部屋が見つかったとしても、入居時の審査に通過しなければ部屋を借りることができません。

そのため、本来の入居者が何らかの理由で入居審査に落ちる可能性が高い場合、家族や知人等に依頼して名義を借りる、というケースが多いようです。
入居者よりも収入が多いといった理由で、同居予定のない家族や恋人などの名前で賃貸契約を結ぶことも「名義貸し」に該当します。

名義貸し賃貸は違法？

原則として、貸借契約において名義貸しは明確な違法行為。不動産会社や大家さんを騙す行為に該当するため、場合によっては契約解除を求められたり、違約金を請求されることもあります。
名義人とは、「契約者」のこと。アパートやマンションなど、家を借りるとき契約書に「契約者」として名前を書いた人が名義人となります。

賃貸借契約書には貸主や借主の名前の明記はもちろん、それぞれの権利や義務についての取り決めが記載されており、家賃の未払いや設備の破損などがあった場合など、取り決めに対する責任を負うのが名義人です。

大家さんに内緒で家族や恋人の名義で契約した部屋に住んだり、逆に自分が名義を貸して他人が賃貸物件に入居したりすると、“無断転貸”と判断されるなどのトラブルに発展する可能性があるのです。

名義貸し賃貸が問題になる理由は？

賃貸借契約において、入居者は不動産会社や大家さんに氏名・勤務先・収入などについて正確な情報を伝える義務があります。
契約者と異なる人物が住むことは、契約者による「無断転貸」となり、禁止されている行為。従って、賃貸契約時の名義貸しは、状況により「詐欺罪（刑法第246条第1項）」に問われる可能性があります。

詐欺罪に問われると、最大で10年以下の懲役刑が科せられます。
この場合、詐欺罪に問われるのは名義を貸した人（書類上の契約者）であり、借りた人（実際の入居者）ではないという点に注意が必要です。
ただ名前を貸すだけというイメージがあるかもしれませんが、名義貸しは明確な法律違反であり、取り返しのつかない事態になる場合もあるのです。

ただし、名義貸しを大家さんが認めている場合は問題ありません。
進学する子供のために親が契約するケースや会社名で契約して従業員が住むケースなど、住んでいない人でも名義人になることは可能です。
名義人が住まないときは、大家さんに「名義人はその家に住まない」という事情を納得してもらわなければいけません。大家さんに黙った状態で本人以外の名前で契約すると契約違反と判断される可能性が高く、トラブルに発展してしまう可能性がある、ということを覚えておきましょう。

名義貸し賃貸を行った場合のリスク

親戚や親しい友人などから「名前を貸して欲しい」と頼まれた場合、「断りづらい」と感じることも多いかもしれません。

しかし、名義貸しによって賃貸借契約を結んだ場合、契約上責任を問われるのは入居者ではなく「名義人（契約者）」。場合によっては刑事罰（詐欺罪）を科せられる可能性もあるということをお話してきました。

リスクはそれだけにとどまりません。名義貸しに伴う様々なリスクを見ていきましょう。

金銭トラブルに巻き込まれる

名義貸しで発生する最大のリスクは、家賃滞納などの金銭トラブルに知らないうちに巻き込まれるという事です。

賃貸契約の名義貸しは、本来であれば審査に通らなかった入居希望者がその後の賃料を支払っていくため賃料の支払いができなくなることが多く、賃料不払いが発生して大家さんや管理会社が契約上の契約者に連絡をとることで発覚するケースが多いようです。

名義貸しによって賃貸借契約を結んでいる場合、契約上責任を問われるのは入居者ではなく名義人（契約者）になります。そのため、万が一居住者が家賃滞納などのトラブルを起こした場合は、契約書に記載された契約者に金銭の支払い義務が生じる事になります。

自分の名前が勝手に契約者として記載されていた場合であっても、原状回復費用や違約金など、金銭の支払い義務が発生する可能性あるのです。

損害賠償請求を受ける可能性がある

名義貸しするということは、「他人に対する責任を負う」というリスクを抱えることになります。

契約とは「双方が義務を負い、その義務を果たすことで権利が認められる」というもの。契約をした以上は「守らなくてはいけないもの」として双方ともにその義務を果たす法的な責任が生じます。この「守らなくてはいけない義務」のことを債務と呼び、「守ったことで保証されるべき権利」のことを債権と呼びます。

契約違反をされてしまうと債務が行われていない「債務不履行」の状態となり、相手が債務不履行になったときには損害賠償が請求できるほか、強制的に相手に約束を守らせる「強制執行」も可能となります。

例えば名義貸しを行っていることが大家さんや管理会社等に明らかになった場合、契約違反であることを理由に損害賠償金請求を受けるおそれがある、ということです。

この場合、名義を偽った本人（実際の居住者、名義を借りた人）と共に名義貸しを行った人（書類上の契約者）も、連帯して相手方に対する損害賠償責任を負担することになります。

契約解除の理由となる

名義貸しは、法的にみると「賃貸人に無断で転貸をした（また貸し）」と評価されます。このような無断転貸は契約の解除理由にされていることも多いため、名義貸しが判明した場合には、物件からの退去を求められてしまうという大きなリスクがあります。

入居している賃貸物件を強制退去させられるのは、賃貸契約上の取り決めや、入居規約にかなり悪質に違反した場合ですが、名義貸しは強制退去を求められる可能性が高い違反となります。

契約違反や規約違反などの問題があったとしてもすぐに強制退去になるわけではありませんが、名義貸しの場合、大家さんや管理会社の求める問題改善（契約者と実際の居住者の一致）は難しいと言わざるを得ません。指摘された問題を期限までに改善できなければ契約解除についての書類(契約解除予告状)が届き、早ければ問題発覚から2～3か月のうちには契約解除となります。

契約解除予告状が届いても退去しない（退去できない）場合、大家さんは少額訴訟を起こし、強制退去の手続きを行うことができます。法的手段で強制退去になった場合は家財一式を撤去される危険もあり、強制退去にかかった費用は入居者の負担となるのです。

保険が支払われない可能性がある

上記以外に名義貸しで注意が必要なのが、保険会社とのトラブルです。

賃貸契約時には、賃貸借契約書のほか、保証会社の保証契約書、火災保険の書類などにも署名が必要。これはすべて「賃貸契約の契約者の名前」での署名（契約）となりますが、そうすると本来加入すべき人（実際に居住している人）と契約名義（名義貸しをした人）にズレが生じてしまうことになります。

特に火災保険の加入の際には契約者名や居住人数などを登録しているため、契約書に記載していない人が居住している物件に火災が発生した場合は、保険会社との間でトラブルが発生してしまう可能性が高くなります。

最悪の場合、保険金が支払われないという可能性もあるということを覚えておきましょう。

賃貸契約で名義貸しにならないための対策方法

賃貸契約者と入居者が違う場合、名義貸しとして契約違反となる可能性が高いことをお話してきました。
それでは、様々な事情で契約者と入居者が違う人になってしまう場合、どうすればいいのでしょうか。

●無職・フリーター

フリーターのような非正規雇用の方の場合、年収条件をクリアしていても審査で落ちてしまうケースも少なくないようです。
未成年者と同様に両親等を契約者とする他、同条件でも入居できそうな部屋を探してくれたり相談に乗ってくれる不動産会社もありますので、正直に相談してみるのがよいでしょう。

●水商売

水商売の人の場合も、生活パターンが不規則である等の理由で慎重な審査となることが少なくないようです。
契約者を親族等にすればOKとなるケースや、保証人がしっかりした人であれば通るケースなど、審査に通るかどうかは不動産屋や家主によってケースバイケース。水商売に強い不動産屋等もあるので、相談に乗ってもらいやすい業者を選ぶのも一手でしょう。

●外国人

外国人の方の場合も、本人が賃貸物件を借りるのは難しいという事態が多く発生します。
外国人の方が賃貸契約のために不動産屋に行くと、必ずと言っても良いほど日本人の連帯保証人の有無を聞かれます。場合によっては契約者に日本人を立てるようすすめられることもあるでしょう。

●高齢者

高齢者の場合、年金を満額受け取っていれば年収条件はクリアできることも多いですが、部屋内での事故や孤独死が懸念され、単身入居だと敬遠される場合があります。
契約者を親族に指定する、親族が近隣に住んでいる物件を選ぶなど、家主をある程度安心させる材料を確保する必要が出てきます。

いずれの場合も、契約者と入居者が異なるのにそれを偽って申し込み・契約をする「名義貸し」は絶対にお勧めできません。

職業や年収によっては本人が契約者となると部屋を借りにくい場合もありますが、最終的には大家さんがOKと言えば問題ありません。保証人がしっかりしていれば許可が出るケースや保証会社の利用をすれば審査が通るケース、預貯金残高が一定額あればOKというケースや定期借家契約といった契約形態を検討してみる事で通るケースなど、大家さんや不動産屋さんの対応は状況によってさまざま。不動産屋さんによっては本人が入居できそうな部屋を探してくれるといった便宜を図ってくれることもあるかもしれませんので、自分の事情を素直に話して、自分に合った物件を根気強く探してみて下さい。

名義貸し賃貸が認められるケース

ここまで、名義貸しは絶対にやめましょう、とお話ししてきましたが、場合によっては名義貸しが認められるケースもあります。

親が未成年の子に代わって名義人になる
法人契約や会社契約などで従業員が入居する

上記で挙げたような場合は、名義貸しが認められています。

未成年（20歳未満）が部屋を借りる場合、通常は契約者が親、本人は入居者となりますから、子供の進学などで賃貸を借りる場合、子供が未成年であれば親が代わりに名義人になる事が可能です。
この場合、契約者の親は連帯保証人にはなれない点に注意が必要です。

また、法人契約などで従業員が賃貸に入居する際も名義貸しが認められています。法人契約の場合には、契約者は法人、入居者は連帯保証人となるケースがほとんど。また、法人契約の場合は通常の個人契約の場合の必要書類に加え、会社の謄本と会社印鑑証明書が必要となります。
手続き自体は入居者本人が行う場合が多いので、会社によく確認をして進めるようにしましょう。

名義貸し賃貸を行う際の注意点

●未成年者の親が契約者になる場合
「契約者は実際の入居者に限る」としている大家さんもいますので、そういった物件では親が契約者になることはできません。
また、親が契約者の場合、別に連帯保証人をたてる必要があります。

●法人が契約者になる場合
多くの法人契約では、連帯保証人は入居者本人か会社の代表取締役になります。
また、会社を退職した場合は退去をして他の部屋を探すか、同じ部屋に住み続けたいときには個人として契約し直す必要があり、個人契約をする場合は名義を変更するだけではなく再審査も必要になります。
敷金・礼金については、会社との取り決めや管理会社によっても異なるので確認が必要です。同じ部屋を借り続けられるかは会社の規定によっても異なりますので、こちらも確認しましょう。

まとめ

賃貸契約の名義貸しについてお話ししてきました。
大家さんが名義貸しを認めている場合は問題ないとはいえ、後々トラブルに発展する危険性をできる限り取り除いておくため、一般的には認められないケースがほとんどです。
賃貸契約において、契約書に記載する名前は非常に重要。保険会社との契約にも関わってきます。名義貸しが発覚した場合は契約違反と判断され、立ち退き損害賠償などを請求されるリスクをはらんでいます。
ただ名前を貸すだけと考えず、イレギュラーな場合を除いて必ず賃貸契約入居者本人の名前で契約を取り交わすようにして下さい。