定期借家とは？普通借家との違いを解説
定期借家とは、あらかじめ定められた期間の満了とともに更新されることなく終了する賃賃借契約を指します。
一般的にマンション・アパートを借りる際に結ばれるのは「普通借家契約」で、契約期間の満了時に借主から退去の意思表示がなければ原則として契約は自動更新されます。なお、貸主側から更新を拒絶したり立ち退きを求めたりするには建物の老朽化による取り壊しのようなやむを得ない正当な理由が必要です。
一方の「定期借家契約」には普通借家のような自動更新という概念はなく、引き続き住むには再契約を結ぶ必要があります。
定期借家の契約期間と満了の流れ
定期借家契約では契約期間が数ヶ月から数年の範囲で設定されており、期間満了とともに契約は終了します。借主が契約期間を把握していないまま期日を迎えてしまうと退去準備が間に合わないといったトラブルにつながるため、契約期間の確認は欠かせません。
入居者保護の観点から、借地借家法で貸主に対し「契約期間が1年を超える定期借家契約」には満了の6ヶ月前までに終了通知を行うよう義務化されました。そのため、通知が届いてから新居探しを始めても一定の準備期間を確保できる仕組みになっています。
ただし、満了日6か月前を過ぎても借主に通知が届いていない場合、契約が満了日に終了したとしても貸主は退去を要求できません。この場合の退去期限は通知の到着から6ヶ月後となるため、いつ届いたかを必ず記録しておきましょう。
通知を受け取ったら、退去期限から逆算して余裕をもったスケジュールで動くことが大切です。期限を過ぎても退去が完了していない場合、法的トラブルや損害賠償請求に発展するリスクもあります。
※参照元：借地借家法第三十八条第六項（定期建物賃貸借）｜e-GOV法令検索
定期借家は途中解約（中途解約）できる？
定期借家契約は、原則として定められた期間内の途中解約はできません。しかし、「解約権留保特約（○か月前の予告で解約できるという特約）」がある場合や法律で守られた「やむえない事情」がある場合には、例外として借主から解約できます。具体的なケースは以下の通りです。
・解約権留保特約がある場合
契約書に「○ヶ月前の予告で解約できる」という特約が記載されていれば、そのルールに従って解約手続きを進められます。まずはご自身の契約書に特約があるか確認してみましょう。
・借地借家法に基づく「中途解約権」を行使する場合
特約がない場合でも、以下の条件をすべて満たしていれば、借主の権利として1ヶ月前の予告により解約が認められます。
・借りている物件が「居住用」である
・床面積が「200㎡未満」である
・借主に「転勤・病気・親族の介護など、どうしても退去せざるを得ない事情」がある
上記の法律上の条件に当てはまらない自己都合の解約であっても、残存期間分の家賃などを「違約金」として支払えば貸主に解約を認めてもらえる（＝合意解約）ケースもあります。
※参照元：借地借家法第三十八条第七項（定期建物賃貸借）｜e-GOV法令検索
定期借家の家賃が相場より安いのはなぜ？
定期借家の家賃が安い最大の理由は「契約期間が限定されており更新ができない」というデメリットを補うためです。
ほかにも、下記のような理由でさらに安価な家賃が設定される物件もあります。
・リロケーション物件
貸主の転勤などで一時的に自宅を貸し出すケースです。立地の良い分譲マンションや家具家電付きの物件が、相場より安く借りられます。
・取り壊し予定の物件
建て替えが決まっている築年数の経過した物件のこと。設備が古いなどのリスクはあるものの、物件によっては「内装変更相談可」や「ペット飼育可」といった自由度の高い条件で募集されるケースもあります。
定期借家のメリット・デメリットまとめ
メリットだけでなくデメリットを知ることで、定期借家を賢く活用できます。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・短期間（半年〜1年など）でも借りられる ・相場より家賃が安く、礼金不要の物件もある ・家賃交渉がしやすい ・家具付きやリフォーム可の物件に出会える ・利便性の高い物件に安く住めるチャンスがある | ・物件数が普通借家ほど多くない ・自動更新がなく、再契約が保証されない ・中途解約が制限され、違約金が出る場合もある ・短期間での引越しが必要になる ・退去が遅れると損害賠償リスクがある |
定期借家が向いている人・向いていない人
退去する時期が決まっていて家賃を抑えつつ立地のよい物件に住みたい人にとって、定期借家は魅力的な物件です。
・転勤・単身赴任の期間が決まっている方
・在学期間中だけ住みたい学生
・ライフプランが固まるまで住み替えたい方
・自宅の建て替え期間中の仮住まいを探している方
「スケジュール管理が得意」「家賃交渉したい」「引越しに抵抗がない」という人にも定期借家は向いています。
逆に、下記のような人には定期借家は不向きです。
・今の場所に長く住み続けたい方
・子供の学校を変えたくないファミリー
・引越しの手間を避けたい方
入居期間が流動的で2年以上住み続ける可能性がある方も、契約が更新できる普通借家を選んだほうがよいでしょう。
契約前に確認すべき注意点・チェックリスト
定期借家契約では、通常の賃貸契約とは異なる特別なルールが適用されます。不動産会社から重要事項説明を受けるときや契約書にサインする前に、必ず以下のポイントを確認しましょう。
（1）「再契約」の可否と条件についての確認
定期借家には「更新」がないため、住み続けたい場合は「再契約」という扱いになります。後々の行き違いを防ぐため、口頭での説明だけでなく書面でもしっかり内容を確認しておくと安心です。
□ 再契約が可能かどうか
□ 貸主側の事情で再契約が不可能になるケースがないか（建物の取り壊し予定、貸主の帰任予定などがないか）
□ 再契約時の条件（新しい家賃、再契約料・礼金・仲介手数料などの費用）
□ 再契約可という説明を受けた場合、契約書や特約にそれを裏付ける記載があるか
（2）中途解約ルールの確認
万が一引越しが必要になった場合に備えて、どのようなルールになっているかを確認しましょう。
□ 中途解約に関する「特約（〇ヶ月前の予告で解約可能など）」が明記されているか
□ 自己都合で解約する際における『違約金』の有無とその金額
□ 解約予告の期間（退去の何ヶ月前か）
（3）重要事項説明・事前説明の理解
定期借家契約では、借主が内容を正しく理解できるよう法律で丁寧な説明手順が定められています。書類の役割を理解したうえで手続きを進めましょう。
□ 契約書のほかに事前説明書を交付されたか
□ 更新がない契約である説明を受けた
□ 以上の内容をしっかり理解し、納得したうえで署名・押印したか
トラブルを避けるため、契約内容でわからない点は必ずその場で質問しましょう。
まとめ
定期借家は、期間の定めがある代わりに割安な家賃や利便性の高い物件といった「お得な選択肢」を得られる仕組みです。
「住む期間が決まっていて家賃を抑えたい」と考える人にとって、定期借家は非常に有力な選択肢となります。契約終了時のルールや再契約の条件を正しく理解し賢く活用することで、理想の暮らしをリーズナブルに手に入れましょう。
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