家賃の値上げは合法？上がる理由や値上げ相場、交渉方法を紹介

家賃の値上げを通知されても、すぐに応じる必要はありません。原則として、家賃は貸主が一方的に決めるものではなく、貸主と借主の合意によって決まるためです。値上げに納得できない場合は、理由や金額の根拠を確認して交渉することが可能です。その際、値上げに「正当な理由」があるかどうかがポイントになります。

この記事では、家賃の値上げの相場や法律上のルール、交渉を成功させるためのコツを解説します。

家賃の値上げ相場はどれくらい？
- 家賃の値上げ相場はどうやって調べる？
更新時に突然の家賃値上げの通知！これって合法なの？
- 借地借家法ではどうなってる？家賃値上げの法律ルールを知ろう
更新時に家賃が上がる主な理由とは
- 家賃の値上げが更新時に集中するのはなぜ？
値上げは断れる！知らなきゃ損な交渉の基本
家賃の値上げ通知を受け入れる前に！更新時にやるべき5つのこと
賃貸物件をお探しならテクトピア
よくある質問
- 家賃の値上げを無視するとどうなる？
- 値上げは家賃の何パーセントが妥当？
まとめ

家賃の値上げ相場はどれくらい？

賃貸の家賃の値上げ相場は、月額1,000円〜5,000円程度がひとつの目安です。特に、1,000円〜3,000円程度の値上げは比較的多く、物価上昇や固定資産税の増加、周辺家賃相場の変化などを理由に見直されるケースがあります。都心部や築浅物件、周辺相場より家賃が安く設定されている物件では、5,000円以上の値上げが行われる場合もあります。

値上げ額だけを見て判断するのではなく、現在の家賃に対して何％上がるのかも確認することが大切です。同じ3,000円の値上げでも、家賃6万円の物件と15万円の物件では負担感が異なります。

値上げ後の家賃が周辺の類似物件と比べて明らかに高い、設備や築年数に見合っていない、値上げ理由が十分に説明されていない場合は、すぐに受け入れる必要はありません。まずは、周辺の家賃相場や値上げの根拠を確認し、納得できない場合は貸主や管理会社に相談・交渉することが重要です。

家賃の値上げ相場はどうやって調べる？

値上げ後の家賃相場が妥当かどうかは、近隣の類似物件を複数比較することで確認します。賃貸検索サイトで、最寄り駅・駅からの距離・間取り・専有面積・築年数・階数・設備・管理費込みの総額といった項目を洗い出して家賃の目安を算出しましょう。

同じエリアでも、築浅・駅近・設備充実の物件と、築年数が古い物件では家賃相場が異なります。そのため、1件だけを見て判断するのではなく、条件が近い物件を3〜5件ほどピックアップするのがポイントです。検索結果の画面や募集情報を保存しておけば、貸主や管理会社に交渉する際の資料としても活用できます。

更新時に突然の家賃値上げの通知！これって合法なの？

借地借家法ではどうなってる？家賃値上げの法律ルールを知ろう

家賃の値上げは「借地借家法」という法律に基づいて行われます。

借地借家法：第三十二条の一部抜粋
「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」
※借賃は法律用語で「家賃」を指します。

経済的な変化や周辺相場との不均衡があれば、家賃の見直しは法的にも認められているのです。

※参照元：e-GOV法令検索「借地借家法第三十二条（借賃増減請求権）」

更新時に家賃が上がる主な理由とは

単に「家賃収入を増やしたい」「借金返済のため」といった貸主の自己都合による家賃の値上げは法的に認められていません。
家賃を上げるには正当な理由が必要となり、値上げが認められるのは次の3つのケースです。

周辺の家賃相場が上がった

周辺の家賃相場に合わせた家賃改定は、正当な理由とみなされることがあります。
たとえば、駅前の再開発や大型商業施設の整備・交通インフラの拡充（新駅の開業やバス路線の増便など）によって利便性が向上した場合、住民の転入数・需要が増加し、実際に家賃相場は上昇するでしょう。
このような変化が見られる場合、家賃改定は社会的にも妥当と判断されやすくなります。

物件の資産価値が上がった

資産価値の上昇は、家賃値上げの説得力ある理由になります。
近隣の再開発に伴い地域全体の地価が上昇すると、物件にかかる税金も増加するのが一般的です。また、建物の大規模修繕や内装リノベーションなどにより設備が刷新された場合は固定資産税が増額されることもあるため、家賃アップは妥当と判断されやすくなります。

管理コストや税金が増えた

管理コストと税負担の増加も家賃の値上げに大きく影響します。
近年、物価上昇や人件費高騰により清掃費・警備費にかかる経費が増加しているほか、税改定による固定資産税や消費税などの税負担も年々重くなり、家賃収入が増えない中で支出は膨らむ一方です。
こうしたコスト増分を家賃に反映することは、賃貸経営を継続するために必要な措置として認められています。

家賃の値上げが更新時に集中するのはなぜ？

賃貸契約の多くは2年間ですが、値上げ通知はその更新タイミングに行われるのが一般的です。
更新は契約の見直しが行われる節目の時期であり、貸主にとっては家賃変更を提案しやすいタイミングです。入居者の多くは契約継続の意思が強いため、多少の値上げなら受け入れられやすい傾向があります。合意・手続きが同時に行えるため、家賃額の変更をまとめて処理しやすい点も要因の一つでしょう。

値上げは断れる！知らなきゃ損な交渉の基本

値上げには入居者の「合意」が絶対条件

家賃の値上げは法律で認められているものの、お互いの合意がなければ成立しません。貸主からの通告に入居者は従う義務はないため、拒否もできます。

貸主は更新以外のタイミングでも交渉できる

家賃の値上げ時期には法的な規制はないため、予告なく突然通知されるケースもあります。
実際には次回の契約更新時に合わせて交渉するのが一般的です。部屋ごとに契約期間が異なるため、一棟全体で同時に値上げされるわけではありません。

拒否しても即退去にはならない！法律上のポイント

家賃改定通知を受けても、改定前の家賃を支払い続けていれば直ちに退去させられる心配はありません。
賃貸借契約には「正当事由」というルールがあり、貸主が更新を拒絶したり契約を終了させたりするには、単なる家賃交渉の不成立だけではなく「正当な理由（正当事由）」が必要です。たとえば貸主自身が物件を使用する予定がある、建物の老朽化により取り壊しが必要といったケースが該当します。正当事由が認められるかどうかは最終的に裁判所が判断するため、貸主の一存で決められるものではないのです。

※参照元：e-GOV法令検索「借地借家法第二十八条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）」

家賃の値上げ通知を受け入れる前に！更新時にやるべき5つのこと

ステップ① 契約書と通知内容をチェック！見落としがちな注意点

まずは賃貸契約書を確認し、家賃改定のルールを把握しましょう。
通常、借家契約では契約期間中の家賃値上げは原則として認められていませんが、契約更新時には「新たな条件」として家賃を変更できます。
次に、契約書に家賃改定の特約が記載されていないかを必ず確認してください。たとえば「借主の承諾がなくても改定可能」との特約があっても、貸主には事前通知や調停手続きが求められます。過度な増額や算定基準が不透明な場合は無効と判断されるため、一方的に改定が確定するわけではありません。
最後に、通知内容の妥当性を精査しましょう。特に値上げの根拠となる経済的合理性を確認し、不明瞭な算定方法や正当性の乏しい増額がないかどうかのチェックが大切です。

ステップ② 周辺相場を調査！交渉材料を集めよう

周辺地域の同じような物件と比較して、値上げ後の家賃が適正なのかを確認しましょう。周辺の家賃相場と比較して著しく高額な家賃となった場合、交渉時の強い武器になるためです。
比較の際は、間取り・広さ・階数（ワンルームや1LDK、2DKなど）・築年数・設備（エレベーター、オートロックなど）・最寄り駅・交通アクセスといった項目に注目します。
不動産サイトや物件アプリなどで調べたり、近隣の不動産会社に問い合わせたりして情報を入手しましょう。

ステップ③ 納得できない値上げは拒否してOK！その根拠と伝え方

納得できない家賃改定は拒否しても問題ありません。まずは貸主に改定の根拠となる資料やデータの提示を求め、合理性を確認しましょう。
正当な理由がある場合の交渉は難しいですが、正当性が認められない場合は拒否や条件交渉が可能です。
交渉の際は感情的にならず、ポイントを整理したうえで冷静に話し合い、納得のいく解決を目指しましょう。

ステップ④ 全額拒否だけが正解じゃない！落としどころを提案しよう

値上げを拒否するか退去するかの2択ではなく、選択肢の幅を広げる柔軟さも大切。選択肢の例としては「家賃の値上げを段階的にしてもらう」「値上げ時期を変更してもらう」「更新手数料や退去費用を値下げしてもらう」などがあります。
貸主の事情や自分の状況を踏まえ、お互いに納得できるような落とし所を見つけましょう。

ステップ⑤交渉が決裂しても大丈夫！取れる対処法まとめ

現行家賃を支払い続ける

改定前の家賃を滞納せずに支払い続けることで、契約を維持しつつ交渉の余地を残せます。ただし、家賃を滞納すると契約解除のリスクがあるため注意が必要です。
貸主や管理会社から新家賃での請求があった場合は、「値上げに合意していないため従来の家賃で支払います」と明確に伝え、証拠としてメールや書面で交渉記録を残しておきましょう。値上げ分を勝手に引き落とされないよう、銀行振込への変更も行うと安心です。
ただし、未納状態が長期間続くと法的手続きに発展する可能性があるため、長期的には引っ越しを含めたほかの選択肢も視野に入れて対策を考えましょう。

家賃の供託で未払い扱いを防ぐ

貸主の中には「家賃改定後の金額でしか受け取らない」と主張する方がいるため、未払いとみなされるリスクには注意が必要です。
貸主が受け取らないのが原因だとしても「家賃が支払われていない状態」であると判断され、滞納を理由に契約解除や立ち退きを求められる可能性があります。
そのような場合には、従来の家賃額を供託所（法務局や地方法務局・支局）に預ける「供託制度」を利用してください。法的に家賃を支払ったとみなされて不払いの責任を回避できます。合意に至らない場合の有効な手段として覚えておきましょう。

どうしても不安なら専門家に相談するという選択肢も

話し合いが決裂し、自分での解決が難しいと感じた場合は、各自治体の消費生活相談窓口（消費者センター）に問い合わせてください。法律に精通した人に相談すれば、解決の糸口が見つかる可能性があります。

納得できないなら、引っ越しも検討しよう

家賃の値上げについて交渉を重ねてもどうしても折り合いがつかず納得できない場合は、無理に受け入れず「引っ越し」という選択肢も視野に入れましょう。更新料や引っ越し費用を新生活のスタート資金と割り切ってより自分に合った物件を探すことは、結果として住環境の改善や家計の見直しにつながる可能性もあります。

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家賃の値上げをきっかけに、今の住まいに住み続けるべきか、引っ越すべきか迷う方もいるかもしれません。値上げ後の家賃が周辺相場より高い場合や、設備・立地・間取りに不満がある場合は、無理に更新せず、条件に合う賃貸物件を探してみるのも一つの方法です。

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よくある質問

家賃の値上げ通知を受け取ったときに、浮かびやすい疑問をまとめました。値上げを無視した場合や、何パーセントまでが妥当なのかなど、判断に迷いやすいポイントを確認しておきましょう。

家賃の値上げを無視するとどうなる？

家賃の値上げの連絡を無視し続けると、トラブルに発展するおそれがあります。値上げの通知が来たからといって、すぐに新しい金額で支払う義務が発生するわけではないですが、何も返事をせず家賃の支払いまで止めてしまうと、家賃滞納として扱われる可能性があります。

値上げに納得できない場合でも、貸主や管理会社には「値上げには合意できないため、従来の家賃を支払います」と書面やメールで伝えたうえで話し合いを行いましょう。現行家賃の支払いを止めると不利になるため、支払いと交渉記録の保管を続けることが大切です。

値上げは家賃の何パーセントが妥当？

家賃の値上げは、「何パーセントなら妥当」と言える数値が決まっているわけではありません。一般的な感覚として、5％以下、かつ周辺相場との差がほとんどないのであれば妥当の範囲と受け取れるでしょう。

妥当を確認するには、周辺相場・物件の状態・設備・築年数・税金や管理コストの増加理由などを総合的に考える必要があります。割合が大きい場合や、周辺の類似物件より高くなる場合は、値上げ理由の説明を求めたり、減額や段階的な値上げを交渉したりするとよいでしょう。

まとめ

家賃の値上げは、貸主から通知されたからといって必ず受け入れなければならないものではありません。原則として、家賃の変更には貸主と借主の合意が必要なためです。値上げの通知を受けた場合は、まず契約書や通知内容を確認し、値上げの理由や金額が周辺相場と比べて妥当かどうかを調べましょう。

値上げに納得できない場合は、従来の家賃を支払い続けながら、貸主や管理会社に理由の説明を求めたり、減額・段階的な値上げを交渉したりすることが大切です。交渉しても不安が残る場合や、値上げ後の家賃が物件条件に見合わないと感じる場合は、専門家への相談や引っ越しも検討しましょう。

監修者名

テクトピア編集部

プロフィール

テクトピアは、賃貸マンション・アパート建設で地元から厚い信頼を得る株式会社クラストの不動産賃貸課です。RC造を主体とした堅牢で耐震・耐火性に優れた建物を提供し、デジタロックなどの先進設備で安心・快適な暮らしを実現。首都圏・東海・関西エリアに3万件超の管理物件と約20店舗を展開し、24時間体制で入居者をサポートしています。  有資格者が在籍するテクトピア編集部が、不動産実務で培った知見をもとに本コラムを監修しています。