賃貸契約の契約書や重要事項説明書で確認しておくこととは？

• 賃貸契約書で確認しておくポイントまとめ
  • 借りたい物件と相違がないか
  • 部屋の設備や電気・ガスの種類
  • 契約期間
  • 賃料（家賃）の金額や支払い方法
  • 貸主や管理業者の情報
  • 賃料の計算方法
  • 退去予告（解約予告）の期間
  • 更新料について
  • 違約金について
  • 原状回復費用や敷金返還についての特約
• 賃貸契約で確認しておくべき「重要事項説明」とは？
  • 重要事項説明で確認しておくこと
  • 契約書と重要事項説明書との違い
• 賃貸契約時に必要となるもの
  • 賃貸契約時の書類や必要なもの
  • 賃貸契約する際にかかる初期費用とは

賃貸契約書で確認しておくポイントまとめ

賃貸物件を借りる際は、貸主と借主の間で賃貸契約を結びます。

賃貸契約書は国交省が定める賃貸借契約書の雛形をベースに、物件の条件にあわせて内容を追加または変更して使われるのが一般的。
しかしこの賃貸契約書には難しい不動産用語なども多く、あまり内容を理解せずに契約を結んでしまって、住んでから「こんなはずじゃなかった…」と後悔することも。

そこで今回は、賃貸借契約書はどのような点に注意して確認すれば良いのか、重要事項説明書との違いや契約時に必要なものについても分かりやすく解説します。

借りたい物件と相違がないか

まずは契約書の「賃貸借の目的物」という項目について。

この項目は建物の名称や所在地、間取り、築年数など、物件の基本的な情報が記されている部分です。
借りようとしている物件と相違がないか確認しましょう。

ごく稀に「違う物件の内容が記載されている」「部屋番号が違っている」という場合もあるので注意が必要です。

部屋の設備や電気・ガスの種類

同項目の「住戸部分」では、備え付けられている部屋の設備を確認できます。

特に、物件にもともと備わっている「設備」なのか、前の持ち主が置いていった「残置物」なのかは注意して確認しましょう。
契約書上では、設備欄の「有」「無」のいずれにチェックがあるかで見分けられます。

「有」にチェックがある項目は物件の設備、「無」にチェックがあるのは物件内に備わっていない設備、設備があるのに「無」にチェックが入っている場合は前の借主の残置物となります。

物件の設備であれば故障の際に借主が費用を負担してくれる場合がありますが、残置物の場合は費用負担をしてくれないのが一般的。
それどころか退去時には処分が必要になることもあるため、使用しない場合はあらかじめ不動産会社に伝えて撤去してもらいましょう。

よくある残置物としては以下のようなものがあります。

• エアコン
• ガスコンロ
• 照明器具

「付随施設」として記載されるのは、駐車場や駐輪場、バイク置場、宅配ボックスなど。駐車場を申し込んだ場合は、ちゃんと場所が確保できているか、申し込み内容が契約書に正しく記載されているかといった点を確認しましょう。

記載がなければ不動産会社に問い合わせてください。

電気・ガス・上下水道などの設備についての記載についても、次のような点は確認をしておきましょう。

使用可能電気容量（アンペア/A）はその部屋で使える電気の容量を表した数値です。
一人暮らしであれば20～40A、ファミリーなど、2人以上なら40～60Aが目安。アンペア数が大きいほど基本料金が高くなります。

ガスは「都市ガス」と「プロパンガス」の2種類があり、単純な比較は難しいですが、目安としてプロパンガスの方が都市ガスより1.7～1.8倍ほど料金が高くなる傾向にあります。

設備状況については後々のトラブルを避けるためにも事前に詳細をしっかり確認し、入居したらすぐに不備や傷がないか、壊れていないか等をチェックしておきましょう。

契約期間

この項目には賃貸借契約の期間が記載されています。部屋を使用できる期間を確認しましょう。

更新に関する契約形態は物件により条件が異なり、原則更新ができない契約もあるため、必ず事前に確認が必要です。
賃貸物件の契約形態には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約

契約後は、解約の手続きをしない限り同じ条件で更新される契約です。
1年以上の賃貸借期間が定められており、正当事由がない限り、借主からの契約更新希望を拒絶したり、貸主から一方的に中途解約したりはできません。

定期借家契約

賃貸借期間が終わったら契約を確定的に終了する借家契約です。

自動で契約更新がされないので、更新したい場合は新たに契約をし直す必要があります。

賃料（家賃）の金額や支払い方法

契約書にある「賃料等」の項目で確認できる内容です。
家賃に関することが記載されているので、毎月の賃料・共益費・敷金・一時金など、内容に間違いや不明点がないか確認しましょう。

駐輪場や駐車場などを利用する場合は附属施設使用料がかかる場合もあります。

支払い方法については、振込や口座振替などが物件によって指定されていることも。
支払い期限についても確認しておきましょう。

貸主や管理業者の情報

「貸主及び管理業者」の項目です。
貸主や管理業者の名前、連絡先などが記載されています。

トラブルが発生した際の連絡先になるので、スマホに登録するなどしてすぐに連絡できるようにしておきましょう。

なお、管理業者が決まっている場合は貸主ではなく管理業者に連絡するのが基本です。

賃料の計算方法

賃貸契約書の条文、第4条には、賃料の計算方法が記載されています。

賃料の計算方法には、主に以下の3つのパターンがあります。

日割り精算

もっとも一般的な精算方法で、家賃を1ヶ月の日数で割り、入居日数の日割り分を精算します。

月割り精算

1ヶ月単位で精算する方法です。
月の途中で入居しても丸々1ヶ月分の家賃を請求されるため、タイミングによっては日割り精算に比べて多く支払うことになります。

半月割り精算

1ヶ月を半月に分けて計算する精算方法。
主に退去時に関わり、例えば月の1～15日の間に退去した場合は家賃の支払いは半月分となり、16～30（または31）日に退去すると家賃の支払いは丸々1ヶ月分が必要となります。

退去予告（解約予告）の期間

賃貸契約書の条文、第11条は、解約（退去）する際にどのくらい前に伝えなければいけないかについて定められています。
これは解約予告期間と呼ばれ、退去希望日の1～3ヶ月前とされることが一般的です。

解約予告期間に遅れて退去の意志を伝えた場合は、余計な家賃を支払うことになる場合もあります。

• 解約予告期間が2ヶ月前
• 借主が解約・退去を伝えたのが退去の1ヶ月前

例として上記の場合、退去後の1ヶ月分の家賃支払いが発生します。

更新料について

賃貸契約を更新する際は、更新料が発生するケースも。

2年更新で更新料は家賃1ヶ月分というパターンが一般的ですが、更新料の金額に規定はなく、物件によって設定が異なります。

その他、更新には更新事務手数料や火災保険更新料・保証料などがかかる場合がありますが、更新料や必要な費用は契約書に記載されているので必ず確認しましょう。

違約金について

物件によっては違約金を求められる条件が契約書に特約として定められている場合があります。

違約金発生の条件や金額は物件ごとに違いますが、一般的な特約としては、契約から1年未満で途中解約した場合に違約金を請求するという「短期解約違約金」などがあります。

その他、ペットの飼育禁止・楽器の演奏禁止・石油ストーブの使用禁止・無断転貸（又貸し）の禁止・共用部分での迷惑行為禁止など、物件によって禁止事項は様々。
金銭トラブルを避けるためにも、違約金についての項目は特に注意して確認しましょう。

原状回復費用や敷金返還についての特約

原状回復義務による部屋の修繕費負担については、退去時のトラブルになりがちなので注視すべき項目です。

修繕などの原状回復費用は敷金や保証金などから差し引かれるのが一般的ですが、契約条件によっては誰が費用を負担するかも変わります。

通常、部屋を綺麗に使っていれば基本的に敷金は全額返ってきますが、故意による汚れやキズは借主の負担になる可能性があるので注意しましょう。

貸主負担になる項目の例

• テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
• クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）
• 専門業者による全体のハウスクリーニング（借主が通常の清掃を実施している場合）
• 鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）

借主（自分）負担になる項目の例

• カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ（こぼした後の手入れ不足等の場合）
• 引越作業等で生じた引っかきキズ
• 借主が日常の清掃を怠ったための台所の油汚れ
• 借主が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ
• タバコ等のヤニ、臭い

賃貸契約で確認しておくべき「重要事項説明」とは？

重要事項説明で確認しておくこと

重要事項説明書には、賃貸借契約書のなかでも特に重要な内容がまとめられています。説明を受ける際は以下のような点に注意してください。

設備について

住居内にあるものが「設備」なのか「残置物」なのかしっかり説明を受け、あいまいな場合は納得がいくまで質問しましょう。

ここでの確認をおろそかにすると、故障時の修理費や退去時の処分費用などを自己負担することになる可能性があります。

賃料以外の費用について

敷金や礼金、更新料、退去時の敷金返還の他に、インターネット使用料やケーブルテレビ料など、賃料以外で発生する費用についてもしっかりと確認しましょう。

特約に関する説明

特約には、ペット禁止や楽器禁止などの禁止事項や退去時のルールなどの他に、物件に特有の事情がある場合にも明記して説明をすることになっています。

例えば近隣に騒音などの迷惑施設があったり、過去に自殺などの忌避事項があったりする場合などです。

重要な約束事が記載されている特約部分については、分からないことや納得のいかないところがあれば質問し、しっかり解決しておきましょう。

契約書と重要事項説明書との違い

賃貸契約書と重要事項説明書は、目的や内容が異なります。

重要事項説明書は、賃貸借契約を結ぶ上で貸主・借主にとって重要になる事項（建物の状況、賃料、解約、利用条件など）を説明し、賃貸契約を結ぶかどうかを検討してもらうもの。
宅地建物取引士が作成、署名・捺印し、必ず書面を用いて口頭で行うことが義務づけられています。

説明を受けた借主が押印・署名することで重要事項の説明を受けた証拠となりますが、この時点ではまだ賃貸借契約は成立していないため、説明を聞いた後でも契約のキャンセルは可能です。

一方の賃貸契約書は、賃貸物件を借りるための契約書。
重要事項の説明を聞いて納得したら、署名と押印をすることで正式に契約が成立します。

一般的に重要事項は契約書に署名押印する直前で説明されるので、じっくり読み込んでの検討はできません。
そのため、事前に確認したい場合は不動産会社に重要事項説明書が完成したらメール等で内容を確認させてほしい、といった旨を相談してみましょう。

賃貸契約時に必要となるもの

賃貸契約時の書類や必要なもの

賃貸契約の際に必要な書類には以下のようなものがあります。

• 身分証明書（運転免許証や保険証、パスポートなど）
• 入居者全員分の住民票（基本的に3ヵ月以内のものが必要）
• 実印・印鑑証明
• 収入を証明する書類（源泉徴収票、納税証明書など）
• 銀行口座印と通帳
• 連帯保証人の住民票や印鑑証明書

連帯保証人の住民票や印鑑証明については、保証会社を利用する場合は家族や親族などの緊急時連絡先のみで良い場合があります。

また、不動産会社によっても変わりますが、転勤したばかりの人や新社会人は以下のような書類を求められる場合があるので、用意しておきましょう。

• 内定通知書
• 労働条件通知書
• 給与明細3ヶ月分
• 預金通帳3ヶ月分のコピー

借主が学生の場合は、学生証や大学・専門学校の合格通知書も用意しておきましょう。
ただし、本人が未成年の場合は保護者が契約者になることが一般的です。

賃貸契約する際にかかる初期費用とは

賃貸契約の際には、以下のような初期費用がかかります。

• 敷金：入居前に退去する時の修繕費として預けておくお金。家賃1ヶ月分が相場です。
• 礼金：大家さんに支払うお礼としてのお金で、こちらも家賃1ヶ月分が相場になります。
• 家賃：前払い分の家賃は、「1ヶ月分＋入居した月の日割り計算分」が目安です。
• 火災保険料：入居する際には火災保険の契約が義務づけられている場合がほとんど。保険料としては1.5～2万円程度（年間）が目安です。
• 仲介手数料：賃貸物件を紹介してくれた不動産会社に手数料として支払います。家賃1ヶ月分が相場。
• 家賃保証会社の保証料：「保証会社」と契約する際に必要となる費用です。

保証会社とは入居者の家賃を保証する会社で、万が一賃借人が家賃を滞納した際は、保証会社が家賃を立て替えて大家さんに支払います。
保証会社によって異なりますが、おおむね家賃の50%～100%の間が保証料（年間）の相場です。

その他、鍵の交換費用などが必要なケースもあります。
前の入居者が合鍵を作っている可能性もあり、不法侵入や盗難などのリスクを避けることが目的。
鍵の種類によって交換費用も異なりますが、相場は約1万円～2万円程度となります。

これらをトータルすると、初期費用としては家賃の4～5ヶ月分が目安になる計算です。

賃貸契約の際は契約書や重要事項説明書の内容をしっかり確認し、条件や必要な費用などについてすべて納得してから後悔のない契約を結びましょう。

監修者名

テクトピア編集部

資格一覧

宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、
少額短期保険募集人、土地活用プランナー

監修者情報はこちら

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