「告知事項あり」の賃貸物件って？
告知事項とは
告知事項とは、賃貸借契約にあたり借主に告知しなければならないとされている建物の瑕疵（かし）・欠陥のこと。告知事項がある物件に関しては、物件情報に「告知事項あり」と記載されるのが一般的です。
告知事項にあたる情報は、不動産取引において契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性があり、貸主が借主に対して事前に伝えることが義務化されています。
告知が義務化されている理由は、宅地建物取引業法や民法の契約不適合責任において規定されている「賃貸借契約における貸主の説明責任」の中に含まれると考えられているためです。
では、告知事項にあたる瑕疵（欠陥）とは具体的に何を指すのでしょうか。「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」の4つについて解説します。
告知事項（1）心理的瑕疵
心理的瑕疵は、その建物に住むにあたって入居者が心理的な抵抗や嫌悪感が生じる恐れがある事柄。具体的には自殺や他殺・事件・火災・一定期間放置された孤独死などで、通常の自然死や病死は含まれません。
心理的瑕疵には明確な基準があるわけではなく、借主や不動産会社によって告知書や説明事項が異なる場合があります。
告知事項（2）物理的瑕疵
物理的瑕疵は、土地建物そのものに物理的にある欠陥や不具合のことです。
建物でいえば、雨漏りやシロアリ被害・建物の傾き・給排水管の故障・耐震性の不足など。土地については、地盤沈下・地中埋設物・土壌汚染などが物理的瑕疵にあたります。
通常の生活で生じる床や壁の傷や経年による劣化など、一見して判別できるものは含まれません。
告知事項（3）環境的瑕疵
環境的瑕疵は、建物の周辺環境や生活環境に対する欠陥を指します。例えば、近隣の嫌悪施設や振動・騒音・悪臭・浸水・日当たり・眺望の悪さなどです。
環境的瑕疵に該当しうる嫌悪施設としては、以下のものが挙げられます。
・墓地、火葬場
・ごみ処理施設、下水処理場
・線路、高速道路、航空ルート
・高圧線鉄塔、発電所
・ギャンブル施設、ラブホテル、風俗店 など
環境的瑕疵は賃貸借契約時に存在することが前提となります。しかし、隣にマンション建設が計画され日照時間が極端に短くなるというのが明確な場合、契約時には存在しなくても環境的瑕疵にあたる可能性があります。
告知事項（4）法的瑕疵
法的瑕疵は建築基準法や消防法、条例などによって建物の使用が制限・阻害される事柄です。建築基準法上、構造的な安全基準が不足・接道義務を満たさない・建ぺい率や容積率オーバーなどが法的瑕疵の一例。消防法の規定上、建物に設置されなければならない防災設備が備わっていない場合も法的瑕疵となります。
賃貸物件の告知事項は必ず伝えてもらえる？
不動産会社の告知義務とは
物件に告知事項がある場合、不動産会社は重要事項説明書・賃貸借契約書の特記事項などで入居者に説明する義務があります。重大な告知事項は別途覚書などを取り交わすケースも。
ただし、具体的に告知すべき内容や告知が必要な期限について明確に決まっているわけではありません。人の死に関しては国土交通省が策定している「宅建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」がひとつの参考になります。
ガイドラインによると、告知すべき内容とされるのは「発生時期」「場所」「死因」の3つ。特殊清掃が行われた時はその旨と時期も告知すべきとしています。
※参照元：国土交通省「宅建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（ https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf へのリンクを設置ください）
賃貸取引の場合、告知しなければいけないとされる期間は事件や事故が発生または発覚した日から3年間となっています。
ただし、対象物件の隣接住戸や日常生活で通常使用しない共用部分（エントランスや廊下・エレベーターなど）については、事件性や社会に与えた影響が特に大きい事案を除いて必ずしも告知すべき事項とはされていません。
また、実務上では事故や事件後1人入居者が決まったのち特に短い居住期間でなければ、2人目の入居者からは告知不要という慣例を適用している場合もあります。
このように、不動産会社には告知義務があるものの法的に明確な基準はなく、慣習的に運用されている部分もあるため、説明事項以外の気になる点は不動産会社に確認することが大切です。
告知事項が後から発覚したらどうなる？
では、告知事項がありながら説明されることなく契約締結し、のちのち発覚した場合はどういった対応がとれるのでしょうか。
貸主が告知事項を知りながら不動産会社にその内容を伝えないと、借主は民法上の契約不適合責任（562条～564条、559条）を追及できる可能性があります。
・追完請求（562条）
告知事項にあたる欠陥箇所を修繕するなど、契約内容に適合する状態にするよう求めることが可能です。
・代金減額請求（563条）
欠陥箇所の修繕等を求めても一定期間の間に応じてもらえない場合には、代金の減額を請求できます。
・損害賠償ならびに契約解除（564条）
欠陥箇所の補修や代金減額の請求にあわせ、契約上の義務を履行しなかった責任として損害賠償ならびに契約解除が可能です。
また、不動産会社が告知事項を知りながら説明しなかった場合、宅建業法違反として損害賠償を請求できる可能性があります。一方で、告知事項の説明を受けた上で契約をしたのであれば、契約条件として同意したものとみなされるので責任を追及することはできません。
「告知事項あり」とは表記されていない場合も
「告知事項あり」と記載がある物件は、そもそも問い合わせや内覧をしないという方が多いのではないでしょうか。
告知事項がある際の記載は「告知事項あり」に統一されているわけではなく、以下のように異なる表記をされていることがあります。
・訳あり
・事故物件
・心理的瑕疵
・瑕疵あり物件
・特別募集住宅
・建築制限あり
・いわくつき
・要注意
また、こういった記載がない場合でも、何らかの欠陥があることを見分けられるポイントがあります。
・相場と比べ極端に家賃が安い
欠陥にもよりますが、一般的に事故物件は20～30％家賃が安く、社会的な影響が大きい事故や事件になると50％以上家賃が下がることも。
また、最初の一定期間は家賃が無料となる「フリーレント」の期間が長い物件は、告知事項があるかもしれません。
・一部リフォーム済
和室が一部屋だけリフォームされていたり、部屋内の一部の床や壁だけが張り替えられたりしているなど、通常のリフォームと比べて不自然な場合は要注意です。
・定期借家契約になっている
定期借家契約とは、1年・2年と期間を決めて賃貸契約を結ぶこと。事件や事故後に誰かが住んだという実績をつくり、次の入居者への告知義務をなくすために短期間の定期借家契約が利用されている場合があります。
・ネット上に情報が出てくる
ネット上の事故物件サイトやマンション名などで検索し、過去の事件・事故・口コミ情報などを調べるといった方法で告知事項ありの物件の目途をつけることが可能です。ただし、その情報がどこまで正確かはわからないため、不動産会社などにあらためて確認が必要でしょう。
告知事項がある物件が少ない不動産会社が安心？
告知事項ありの物件は、「家賃が安い」「説明事項が増える」「トラブルになる可能性がある」などの理由で積極的に扱わない不動産会社があります。悪質な会社になるとわかりにくい記載をしたり、そもそも告知事項ありと記載したりしないケースも。
不動産会社は重要事項説明の内容を作成する上で、家主や現地等で物件に関する調査を行うのが一般的。
告知事項の調査範囲については、先に紹介している「宅建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると「貸主から過去に生じた事案についての記載を求めることにより、仲介における調査義務を果たしたものとし、自ら周辺住民に聞き込みをしたり、インターネットで調査したりといった自発的な調査義務はない」とされています。
そのため、告知事項の記載をしっかり行っている会社ほど調査範囲が広く信頼できる不動産会社と考えることができるでしょう。不動産会社や担当者の対応に信頼性が欠ける時は、評判や口コミを調べてみましょう。
告知事項ありの賃貸物件は良い？悪い？
一般的にはネガティブな印象をもつ告知事項あり物件ですが、その内容や入居される人によっては検討対象になるかもしれません。「告知事項あり」物件ならではのメリット・デメリットについて解説します。
告知事項あり物件のメリット
・安い家賃で住める
一番のメリットは、周辺相場や同じ建物内の部屋より安い家賃で住めること。告知事項があると入居者募集のハードルが上がるため、家賃だけでなく初期費用が安い・フリーレント期間が長いなどのメリットも考えられます。
・リフォーム済みのきれいな部屋に住める
賃貸物件は内装や設備の経年劣化にあわせてリフォームをするのが一般的ですが、特殊清掃が必要な事故が発生した場合は当然として、事件や事故の影響を少なくするためにもリフォームが行われます。
事故物件のリスクに備え保険に加入している物件もあり、フルリフォームやリノベーションを実施したきれいな部屋に入居できるかもしれません。
告知事項あり物件のデメリットや注意点
・転居を余儀なくされる
告知事項をわかった上で入居したものの、時間とともに精神的・環境的なストレスからその部屋に住み続けることが難しくなる場合があります。そうなれば転居せざるを得ません。
家賃の安さに惹かれて契約したにもかかわらず、結果的に引越し代や家具などの出費が余計にかかってしまう恐れがあります。
・事故情報や所在地などがネット上に公開されている
告知事項にあたる事件などが過去にメディアやネットで取り上げられていた場合、所在地を含め様々な情報がネット上に存在することがあるでしょう。
事件が起こった場所として住所が不特定多数の人に容易に検索されてしまうため、何らかのトラブルに巻き込まれるリスクがあります。また、空き家が多い建物の場合は入居している人間が珍しく映るため、地域性によっては近隣住民からの視線が気になるかもしれません。
告知事項ありの物件はどんな人が向いている？
・とにかく家賃を安く抑えたい人
問題がある物件であっても、とにかく家賃を抑えたいという方は積極的に検討してよいでしょう。一般的な家賃相場より安くなるため、特に都心部の家賃が高い物件であるほど経済的メリットは大きくなります。
・欠陥が気にならない人
形式的には告知事項にあたるとしても、それが欠陥といえるかは入居者の感じ方次第です。
・多少の床の傾きや騒音・振動などが気にならない
・事故死や自殺があった部屋でも恐怖を感じない
・霊感がない、そもそも信じていない
といった方であれば、告知事項ありの物件でも問題なく生活できるかもしれません。
また、仕事などで在宅時間が極めて短い方は、日当たりや騒音などの環境的な欠陥をあまり感じずに暮らせる場合があります。
監修者名
テクトピア編集部
資格一覧
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、
少額短期保険募集人、土地活用プランナー
