共益費とは？
共益費という言葉は知っているが、用途や相場を知らないという方も少なくないでしょう。ここでは納得した上で賃貸契約を結ぶために、概要や用途、相場、高く設定されている物件の特徴についてまとめました。
共益費とは、アパートやマンションの維持・管理に充てられる費用のこと。例えば家賃4万円＋共益費3,000円の場合、毎月3,000円が共有部分の管理費用になります。
不動産公正取引協議会連合会の不動産の公正競争規約によると、共益費とは「借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用」と定義されています。
つまり、家賃は部屋を借りるために支払う費用であり、共益費は賃貸物件の部屋以外の設備維持や劣化対策などに使われる費用、という棲み分けがされているのです。
共益費の用途
共益費の具体的な用途には、以下のようなものがあります。
- 共有部分のメンテナンス、清掃にかかる費用
- 共有部分の電球の交換代
- 共有部分の電気代、水道代の支払い
- 共有部分の保守点検にかかる費用
- 消火器の点検にかかる費用
- 花壇の手入れ、害虫駆除にかかる費用
- テレビアンテナの費用
- インターネットやケーブルテレビ回線の使用料
賃貸物件における共有部分とは、以下のような箇所を指します。
- エレベーター
- 階段
- 廊下
- エントランス
- 駐車場、駐輪場
- ゴミ捨て場
また、設備の保守点検の項目には、以下のようなものがあります。
- 消防機器
- 水道設備
- 給排水設備
- 電気設備
- エレベーター
- 換気、排煙
- 非常用設備
賃貸物件に住まう住人が日々を安全・快適に過ごせるよう、大家さんや管理会社は共益費を上記のような目的で活用しているのです。
共益費と管理費の違い
共益費のほかに、管理費と呼ばれるものがありますが、その違いとはいったい何なのでしょうか？
結論から述べると、共益費と管理費はほとんど同じ意味で使用されています。物件情報を閲覧する際は、共益費か管理費のどちらかを支払うパターンと、家賃に含まれているパターンがあると覚えておけばよいでしょう。
不動産の表示に関する公正競争規約施行規則によると、管理費は「マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない」と定義されています。
管理費＝物件の維持・管理全般にかかる費用、共益費＝共有部分の維持・管理にかかる費用といった違いはあるものの、賃貸契約を結ぶ上ではおおよそ同じだと捉えても問題はありません。
共益費や管理費の平均相場とは？
共益費や管理費は、家賃の5～10％が平均相場となっています。家賃5万円の賃貸なら、共益費は2,500～5,000円になるでしょう。
共益費は、廊下やエレベーターといった共有部分のメンテナンスに必要な費用です。もし平均相場より安い場合は、メンテナンスがあまり重視されていない可能性もあるため、内見時にエントランスや廊下、エレベーターといった共有部分の管理が行き届いているかチェックしておきましょう。
共益費が平均相場より高めに設定されている場合、必要以上の金額を徴収していないか、用途を確認しておくことをおすすめします。設定価格に対して用途が不明確、もしくは設定額と用途のバランスに納得がいかないといった場合は、共益費を下げられないか交渉してみてもいいかもしれません。
＜共益費の相場・早見表＞
- 家賃4万円／2,000～4,000円
- 家賃5万円／2,500～5,000円
- 家賃6万円／3,000～6,000円
- 家賃7万円／3,500～7,000円
- 家賃8万円／4,000～8,000円
- 家賃9万円／4,500～9,000円
- 家賃10万円／5,000～1万円
- 家賃11万円／5,500～1万1,000円
- 家賃12万円／6,000～1万2,000円
共益費や管理費が高く設定される賃貸物件の特徴
共益費や管理費が高い賃貸物件は、築年数や戸数、設備の充実度などがその金額に関係しています。
共益費が高い物件の特徴は、下記のとおりです。
- 新築物件
- エレベーター付き
- 防犯カメラ、オートロック付き
- 戸数が少ないマンション
- インターネット無料
- 警備システムあり
- 管理人やコンシェルジュが常駐
- 植木や花壇の手入れが行き届いている
共益費の妥当性を図るには、上記を基準に判断するのも方法の一つです。共益費や管理費を高く設定している場合、家賃や敷金・礼金が関係しているケースもあります。
敷金や礼金は家賃の〇ヵ月分で算出されることが多いため、家賃が安いとその分敷金・礼金の収入も低くなります。これを月々の共益費で補うため、相場より高めに設定している賃貸物件もあるということです。
反対に共益費が低い物件の特徴としては、エレベーター、防犯カメラやオートロックなどメンテナンスを要する設備が少ない物件や、共有部分の少ない物件などが挙げられます。
月々の支出が少なくて済むのは借り手としてはありがたいことですが、相場よりもかなり安い場合、メンテナンスや防犯面で不安が残る物件であるというケースもあります。
相場に見合った額であるかという点と共に、物件の設備や共有部分がしっかり手入れされているか、支払う共益費に対して妥当なメンテナンスや設備投資がされているかどうかを確認するとよいでしょう。
共益費に消費税はかかるの？
共益費に消費税はかかるのか、気になる方もいらっしゃるでしょう。結論から述べると、共益費は非課税となっています。
国税庁のホームページにも、下記のように記載されています。
「住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のものについては、共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。」
共益費だけでなく、非課税の項目はいくつかあります。
- 家賃（日割り家賃・前家賃含む）
- 敷金、礼金
- 火災保険料
- 保証料
- 更新料
反対に課税対象となるのは、以下の項目です。
- 仲介手数料
- カギ交換代
- 清掃料
事業として収益を得ているサービスは消費税の課税対象。事業用や店舗用の賃貸契約の場合は、家賃や共益費に消費税が課せられます。また、1ヶ月未満で契約する場合も課税対象になるので注意が必要です。
※参照：国税庁「集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定」
共益費に消費税はかかるの？
共益費は、家賃に含まれている場合と別に共益費として徴収される場合とがありますが、それはなぜなのでしょうか？
共益費が家賃に含まれている理由と別になっている理由をそれぞれ解説します。
共益費別の理由1：家賃を安く見せるため
家賃と共益費を分けることで、家賃を安く見せることができます。
例）
A：家賃6万円＋共益費3,000円
B：家賃63,000円（共益費込み）
賃貸物件を検索する際は「家賃〇万円以内」という条件で物件を絞り込んで検索する方も多いものですが、もし「家賃6万円以内」という条件で物件を絞り込んだ場合、Aの家賃と共益費を別にしている物件は絞り込み検索にヒットしますが、Bの共益費が家賃に含まれた物件は絞り込み検索から漏れてしまいます。 1人でも多くのユーザーに露出して問い合わせを増やせば空室になる（収益が全く入って来なくなる）リスクを回避することができるため、不動産会社や管理会社は家賃と共益費を分けて家賃により絞り込み検索にヒットしやすくしているのです。
共益費別の理由2：家賃以外の諸費用を安くするため
賃貸契約を結ぶと、家賃のほかに敷金・礼金、仲介手数料などが発生します。それぞれの費用は「家賃の〇％」「家賃〇ヵ月分」で算出されることがほとんどなので、家賃を低く設定するとそれぞれの費用を抑えられ、トータルで掛かる初期費用を安くしてお得に感じさせることができます。
例）
A：家賃6万円＋共益費3,000円の物件の場合
敷金＝6万円×2ヶ月分＝12万円
礼金＝6万円×1ヶ月分＝6万円
仲介手数料＝6万円×1ヶ月分＝6万円
初期費用の総額は＜24万円＞
B：家賃63,000円（共益費込み）の物件の場合
敷金＝63,000円×2ヶ月分＝126,000円
礼金＝63,000円×1ヶ月分＝63,000円
仲介手数料＝63,000円×1ヶ月分＝63,000円
初期費用の総額は＜252,000円＞
Aの共益費が別の物件とBの共益費込みの物件では、初期費用が12,000円も変わってきます。
新たな賃貸物件に住むには初期費用以外にも引っ越し代など支出が嵩むため、できるだけ安く抑えたいと思う人が多いもの。そのため、共益費を別にし、初期費用の総額を安くすることで入居意欲を促進させているのです。
共益費込みの理由1：計算がしやすい
共益費込みの物件は、管理する側にとって全体的な計算をしやすいというメリットがあります。そのため、家賃以外のポテンシャルで賃貸物件の価値をアピールできる場合は共益費を込みにしているケースもあるでしょう。例えば駅チカ物件や設備が充実している物件、新築物件などは人気が高く、共益費込みでも問い合わせを獲得しやすい物件です。
共益費に関するよくあるQ&A
ここでは、共益費に関するよくある質問をまとめました。
共益費の値下げは可能？
空室続きの物件や管理不行き届きの賃貸であれば、値下げ交渉に応じてもらえる可能性があります。ただし、共益費は不動産会社や大家にとって大事な収益の一つなので、利益に見合わない交渉だと難しいかもしれません。
いつ共益費を支払う？
基本的に、共益費は家賃と同じタイミングで支払います。もし前払いや一括払いを希望する場合、不動産会社や大家さんと相談してみるとよいでしょう。
共益費の支払いを拒否したらどうなる？
契約内容に共益費の記載があるのに支払いを拒否すると、契約違反に当たるため、最悪の場合は賃貸契約を破棄される恐れがあります。
1階に住んでいたらエレベーター分の共益費は安くなる？
エレベーターを使わなくても、建物の維持・管理費は発生します。そのため、何階に住んでいても共益費の価格は同じです。
例えば物件の保守点検に、業者がエレベーターを利用する機会もあるでしょう。自身が乗らなくても、間接的に必要な設備だと解釈できます。
共益費に駐車場料金は含まれる？
共益費と駐車場料金は別です。なかには駐車場が無料であったり家賃に含まれていたりする物件もあるため、賃貸情報をチェックしてみてください。
フリーレントの期間は共益費を支払う？
フリーレントとは、一定期間は家賃が発生しない制度のこと。初期費用の軽減を目的としていますが、その期間も共益費は請求されます。
シェアハウスでも共益費はかかる？
共有部分の多いシェアハウスは、一般的な共益費より高めの額が設定されており、家賃の20％前後かかるケースが多いようです。シェアハウスの共益費には、水道代・ガス代・電気代を含むこともあります。
共益費に水道代は含まれる？
共有部分の水道代は含まれていますが、専有部分は別払いになります。水道代を節約したい方は「水道代定額〇円」「光熱費込み」の物件を検討するのも方法の一つです。
共益費と管理費の両方請求されることはある？
共益費と管理費の用途はほぼ同じなので、両方支払う必要はありません。もし両方請求された場合は、用途を確認してみてください。
共益費なしの物件はある？
共益費０円、もしくは記載のない物件がありますが、物件を管理・維持していくのに費用が掛からないとは考えられないため、その場合は家賃に共益費が含まれていると考えてよいでしょう。どのような管理状態なのかを知るために、内覧時に確認を怠らないようにしてください。
共益費なしの物件はお得？
共益費なしの場合、家賃に共益費を含めていることが殆どなので、その分賃料が高めに設定されているケースがあります。一つの費用だけに着目せず、トータルの費用で検討しましょう。
まとめ
共益費は、エレベーターや廊下、給水ポンプなど共有部分の維持管理に充てられます。平均相場は家賃の5～10％程度ですが、共有部分の規模や設備の充実度によって相場より高くなったり低くなったりすることもあります。
家賃に共益費が含まれているケースと別になっているケースがありますが、家賃〇万円＋共益費と別にすると割安を演出できるため、問合せ増を狙って家賃と共益費を分けて提示しているといった理由があります。共益費が別の物件は、家賃の額から算出される敷金・礼金・仲介手数料を安く抑えられるのもメリットです。
できるだけ安く賃貸契約を結びたい方は、共益費や管理費、家賃といった1つの金額だけでなく、初期費用と月々の支払いをトータルで計算して検討しましょう。
※掲載の写真はすべてイメージです。
監修者名
テクトピア編集部
資格一覧
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、
少額短期保険募集人、土地活用プランナー
