賃貸アパートには家賃のほかに管理費が必要です。何気なく払っている管理費がなぜ必要で、具体的にはどう使われているのか知っていますか？管理費についてしっかり知っておくことは、アパート契約の際に損をしないだけでなく、入居後の快適なアパート生活にもつながります。
アパートの管理費とは
アパートの管理費はなぜ必要なのでしょうか？管理費が具体的にどう使われているのか、管理費との違いがわかりにくい共益費について説明していきます。
管理費の使われ方
管理費は、アパートの設備や共用部分の維持や管理に使われる費用です。共用部分の清掃にかかる費用や清掃を行う人や管理人の人件費に使われます。共用部分にかかる税金など（公租公課）は含みますが、修繕費の積み立て費は管理費に含まれません。管理費の金額は一戸あたりの月額で示されます。
分譲マンションの場合は、実際にかかる管理費を戸数で割っているため、管理費が安くなれば個々が支払う管理費が安くなります。一方賃貸物件の場合は、実際にかかる管理費と支払う管理費がイコールになっているとは限りません。つまり賃貸アパートに関していえば、管理費が高い物件は管理の質がいいとは限らないのです。
同じアパート内でも部屋によって管理費が異なることもあり、その場合は最低額や最高額で表示されていることもあります。管理費は家賃と同様に非課税ですので、消費税などはかかりません。記載されている管理費をそのまま支払うことになります。
管理費と共益費の違い
共益費は、アパートを借りている借家人が共同で使う設備の運営や維持にかかる費用のことです。具体的にはエントランスや廊下の明かり、エレベーターなどの電気代や備品の修繕費をイメージするとわかりやすいでしょう。
管理費と同じく一戸あたりの月額で示され、非課税です。管理費と共益費はどちらも物件の維持や運営にかかる費用で、具体的に何に使われるのか使用目的に規定はありません。
家賃に加え、管理費と共益費の両方を請求されるパターンや、家賃と共益費のみを請求されるパターンなど請求方法もさまざまです。契約書に管理費と共益費のどちらか一方しか記されていなくても、どちらも含まれているものと考えて差し支えはないでしょう。
アパートの管理費がない物件との違い
家賃のほかに必要になるはずの管理費を、不要とうたった賃貸物件の募集情報を目にしたことがあるかもしれません。管理費不要で家賃だけで借りられる物件はお得に感じますが、実はこの家賃の中に管理費が含まれているのです。募集情報に「管理費込み」と記載されている場合も。共益費不要をうたった物件も管理費不要の場合と同様です。
家賃をトータルで毎月8万円支払うアパートがあるとします。支払い額は一緒でも、家賃8万円だけで済む物件と家賃7万5,000円＋管理費5,000円の物件があります。募集情報には家賃だけが大きく記載されるので、一見すると家賃7万5,000円＋管理費5,000円の物件のほうが安く感じられるでしょう。家賃7万円台に絞って物件を探している人が居たとすると、家賃のみ8万円の物件は紹介できませんが家賃7万5,000円＋管理費5,000円の物件は紹介できるのです。
家賃8万円だけで済む物件のほうがお得な場合もあります。会社の家賃補助を受ける場合、補助対象に管理費は含まれない場合があるので、管理費が家賃に含まれている家賃8万円のみの物件は、自己負担額が少なくて済みます。
注意したいのは、初期費用や更新料が必要になる場合です。敷金、礼金、仲介手数料、更新料は家賃の〇ヶ月分と設定されることが多いため、トータル金額は同じでも家賃が高い物件のほうが初期費用も更新料も当然割高になります。
アパート管理費の相場
アパート管理費に相場はあるのでしょうか？管理費はどのように決まって、実際の管理費の相場はどれくらいなのか、管理費が高い物件にどのような特徴があるのかなどを説明していきます。
管理費はどのように決まる？
分譲マンションの場合は、実際に必要となる全体の管理費を戸数で割って負担していますが、賃貸物件は異なります。賃貸のオーナーが、家賃と合算して管理費を扱っていることが多く、その額はオーナーや管理会社が決定している場合がほとんどです。
同じアパートで部屋によって管理費が異なることもめずらしくありません。部屋の専有面積や設備など個々の特徴に応じて管理費を変えていることもあれば、空室が目立つ時期に募集情報の家賃を低くした分を管理費に上乗せすることもあります。
トータルに支払う額は一緒でも大きく記された家賃が安く感じられ、初期費用も抑えられるので賃貸物件を探している人には魅力的に感じるのです。
管理費の相場
分譲マンションや賃貸物件の管理費について定める法律はありません。分譲マンションは実際に必要となる管理費から算出され、賃貸物件はオーナーや管理会社の裁量によって決定しますが、それぞれおおよその相場があります。
分譲マンションの管理費は1万5千円程度、賃貸物件は管理費と共益費の総額が家賃の5～10％程度が相場とされています。家賃3万円のアパートなら1,500～3,000円、家賃5万円なら2,500～5,000円、家賃10万円なら5,000～1万円が管理費と共益費の総額の相場です。物件によっては、オーナーや管理会社がなんらかの意図をもって相場を超える管理費・共益費を設定している場合もあります。
管理費と共益費はそのアパートに済んでいる限り、毎月払い続けることになるので、疑問に思った場合は契約前に質問して解消しておきましょう。
管理費が高い物件とは？
管理費の高い物件にはいくつか特徴があります。管理費は物件の設備の維持や管理に充てられる費用なので、当然維持にお金がかかる設備がたくさんあれば管理費は高くなるのです。
たとえば電気代も定期メンテナンスも必要なエレベーターがある賃貸マンションは、エレベーターのないアパートより管理費は高くなるでしょう。新築の賃貸物件も管理費は高い傾向があります。そのほかに、インターネット環境が整っている物件や防犯設備を備えている物件、床面積が広い物件、戸数が少ない物件も管理費が高くなります。
アパート管理費の支払いについて
実際にアパートを契約した後に発生する管理費の支払いについて、くわしく説明していきます。
管理費はいつ支払うのか
管理費は、毎月の家賃と一緒に支払います。家賃と一緒に指定口座への振込や自動引き落とし、物件のオーナーに直接手渡すなどの方法で支払います。自動引き落としに設定している場合、指定口座が、残高不足を起こさないように注意します。家賃だけでなく管理費の分も忘れずに入金しておきましょう。
場合によっては、家賃とは別に管理費だけを半年分や1年分まとめて支払いできることもあるかもしれません。一度管理会社やオーナーと交渉してみましょう。
管理費の値下げ交渉は可能か
家賃の値下げ交渉が可能であるように、管理費の値下げ交渉も可能です。もちろん必ず値下げしてもらえるというわけではありません。条件さえそろえば交渉の余地はあるという程度です。
希望の物件があっても、アパートの設備が十分でない、掃除が行き届いていない、設備のわりに管理費が高いなどの理由で契約を諦めてしまう前に、一度管理費の値下げを交渉してみましょう。
支払い拒否は可能か
入居したアパートの掃除が行き届いていないなど管理状態に不満があったとしても、管理費を一方的に支払い拒否することは基本的にはできません。管理費を支払わないとアパートの賃貸借契約を解除されることもあります。
どうしても管理費を払うのに不満があるのであれば、まずは一旦支払いを行ってから交渉するようにしましょう。交渉に不安があるなら、自治体で行われている法律相談などを利用して、弁護士からアドバイスをもらうのもひとつの手段です。
アパートの管理費に関わる注意点
アパートを契約する前にチェックしておきたい、管理費に関する注意点をあげていきます。
管理費込みで記載されている場合
募集広告に管理費や共益費が不要と記載されているとお得なように思えますが、実はその家賃には管理費や共益費が含まれています。トータルの支払いが同じ管理費が別に設定されている物件より敷金、礼金、仲介手数料などの初期費用が高くなるのです。契約する際に内容をしっかり確認し、一度計算してみるといいでしょう。
費用に見合った管理がされていない場合がある
アパートの管理費は高いからといって、設備が充実していたり管理が行き届いていたりするとは一概にはいえません。アパートを内見するときに、管理状態や設備が請求される管理費に見合っているかどうか、しっかり共用スペースをチェックしておきましょう。
疑問があれば納得いくまで説明を求め、ときには値下げ交渉を考えてもいいかもしれません。
契約前に管理費の疑問を解決しておこう
アパートの管理費は募集条件に記載がある場合とない場合があります。管理費が家賃に含まれていると初期費用が高くなるなどのデメリットがあります。記載がない場合も家賃に含まれているものと考えて契約にのぞみましょう。管理費の額などに疑問があるなら契約前に説明を求めて解消しておくと安心です。
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監修者名
テクトピア編集部
資格一覧
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、
少額短期保険募集人、土地活用プランナー
