物件の賃貸契約における「保証人」とは？
「保証人」と「連帯保証人」の違い
保証人と連帯保証人はどちらも、借主が家賃や退去時の修繕費などを支払えなくなった際に代わりに費用を支払う義務を負います。両者の大きな違いは、支払いを求められた場合に主張できる「権利」です。
保証人には、大家さんや管理会社から支払いを求められた際に「まずは借主本人に請求してください」と伝える権利があります（催告の抗弁権）。また、借主に十分な財産があると証明できる場合には、「先に借主の財産から回収してください」と主張することも可能です（検索の抗弁権）。
一方で連帯保証人には「先に借主に請求して」と言える権利がなく、大家さんや管理会社から請求を受けた場合は原則として応じなければなりません。そのため、連帯保証人の責任は単なる保証人よりも重くなります。
一般的な賃貸契約では、「連帯保証人」を求められるケースがほとんどです。
賃貸の保証人は誰に頼む？求められる一般的な条件
一般的には、下記のような条件に沿って保証人として適任かどうか判断されます。
・2親等以内の親族（親、兄弟姉妹、祖父母など）
・安定した収入や支払い能力がある
・国内に居住している
依頼がしやすく身分証明書などの必要書類を入手しやすい傾向にあるため、第一候補として選ばれやすいのは「借主の親」です。
定年退職・年金暮らしの親は審査に通らない？
借主の親であってもすでに定年退職をして年金暮らしをしている場合は、支払い能力の観点から審査に通らない可能性があります。
親が保証人として認められないときは、収入が安定している兄弟・姉妹・子どもなどに依頼するケースが一般的です。ただし、2親等以内であってもその賃貸物件に一緒に住む同居親族は保証人にはなれません。
ダブル保証とは
ダブル保証とは、賃貸物件を契約する際に「連帯保証人」と「保証会社」の両方が必要になるケースのことです。
・保証会社の役割（実務的な対応力）：家賃回収などのトラブル対応に強く、問題が起こった際に頼れる存在となる。
・連帯保証人の役割（心理的な抑止力）：親族などが連帯保証人になることで借主本人が「身内に迷惑をかけられない」と感じるため、家賃滞納などを防ぐ効果がある。
このように、トラブルの対応と未然防止の両方に備える目的でダブル保証が求められることがあります。
保証人が負う具体的なリスクとは
保証人を立てる際には、そのリスクを十分に理解したうえで依頼を検討しましょう。
契約の上限額（極度額）まで請求される可能性がある
賃貸契約で個人が保証人になる場合、民法により契約時に「極度額」と呼ばれる保証の上限額を定めることが義務付けられています。
実際にいくら請求されるかは借主の滞納状況や退去時の修繕費などによって変わりますが、極度額の範囲内であれば高額な請求を受ける可能性がある点に注意が必要です。
※参照元：民法第四百六十五条の二（貸金等根保証契約の保証人の責任等）｜e-GOV法令検索
借主が行方不明になったら保証人が請求額の全てを支払う
借主が行方不明になったり連絡が取れなくなったりした場合、未払い家賃や原状回復費用などの請求が保証人に及ぶ可能性があります。
保証人が立て替えた金額をあとから借主本人に請求できる権利（求償権）はありますが、借主の所在がわからなければ現実的な回収は難しくなるでしょう。
原則として保証人を辞められない
一度契約を結ぶと、「もう保証人を辞めたい」と思っても自己都合で簡単に辞めることはできません。新たに同等以上の支払い能力を持つ保証人を立てるなどの条件をクリアし、大家さんや管理会社の了承を得る必要があります。
借主が死亡した場合も支払い義務が残る
借主が亡くなるまでに発生していた未払いの家賃やお部屋の原状回復費用などの支払い義務は、そのまま保証人に求められます。
借主が亡くなったからといって、保証人の責任が自動的にリセットされるわけではありません。
訴訟を起こされる可能性がある
支払いを拒否し続けると、大家さんや管理会社・保証会社などから訴訟を起こされるリスクがあります。裁判の結果次第では、借主だけでなく保証人の給与や預貯金などの財産が差し押さえられるリスクがある点にご注意ください。
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保証人がいない・頼めない場合の解決策5選
保証人を頼める人がいないからといって、お部屋探しを諦める必要はありません。ここでは、保証人なしで賃貸契約を結ぶための具体的な5つの解決策をご紹介します。
その1.保証会社（家賃保証会社）を利用する
最も一般的なのが、家賃保証会社を利用する方法です。保証料を支払って契約すれば、万が一借主が家賃や修繕費などを滞納した際に保証会社が立て替えを行ってくれます。
保証料の金額は会社によって異なりますが、契約時の初回保証料として家賃の50～100%程度、以降は1～2年ごとに数千円～1万円程度の「更新保証料」がかかるケースが一般的です。利用にあたっては審査があるため、不動産会社の案内に従って必要書類を提出しましょう。
その2.クレジットカード払いや家賃の前払いで交渉する
家賃をクレジットカード払いにできないか、不動産会社に相談してみるのもひとつの方法です。クレジットカードを発行できている（カード会社の審査に通っている）こと自体が支払い能力があるという「信用の証明」になるため、保証人不要で契約できる場合があります。ただし、不動産会社が指定するカードしか使えないケースも多いため確認が必要です。
また、物件によっては「家賃を前払いするなら保証人は不要」と認めてもらえるケースも稀にあります。数ヶ月分から数年分の家賃をまとめて先払いする必要があるため、まとまった資金が手元にある方向けの方法です。
その3.保証人が要らない「UR賃貸住宅」を検討する
都市再生機構が管理する「UR賃貸住宅」は、保証人を立てずに借主本人のみで契約が可能です。入居審査の基準がしっかりと定められており、「平均月収が家賃の4倍以上ある」「家賃の100倍以上の貯蓄がある」などのクリアすべき条件があります。
UR賃貸住宅は専有面積が広い物件が多く、周辺の家賃相場よりも少し高めに設定されているケースのほか「設備が古い」「駅から少し遠い」といった物件もあるため、必ず内見をしてご自身の希望に合うか確認しましょう。
その4.連帯保証人代行サービスや支援制度を活用する
保証会社に似た仕組みとして、特定のNPO法人などが提供する「連帯保証人代行サービス」を利用できる場合があります（利用には事前の審査必要）。
また、国や自治体が行っている「あんしん賃貸支援事業（居住支援制度）」などの公的なサポート制度を利用するのもひとつの手です。これは、高齢者・外国籍の方・障害のある方・子育て中の世帯など、住まい探しにお困りの方を支援する制度。ご自身が対象になるか、住みたい自治体にそうした支援制度があるか、一度調べてみるとよいでしょう。
その5.「保証人不要」の賃貸物件を探す
一番スムーズな解決策は、初めから「保証人不要」として募集されている物件を選ぶことです。大家さんや管理会社と特別な交渉をする必要がなく、契約手続きもスムーズに進みます。保証会社や代行サービスを利用しなくて済む物件であれば、初期費用や更新料を抑えられるという点も大きな魅力です。
当サイト「テクトピア」では保証人不要物件を多数ご紹介しています。保証人を頼めずお困りの方は、以下のリンク先からぜひ検索してみてください。
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まとめ
保証人は、借主が家賃や修繕費などを支払えなくなった際に代わりに支払う責任を負う重要な存在です。保証人を引き受ける方にとってはリスクも伴うため、お互いに条件や責任をしっかりと理解したうえで相談を進めましょう。
身近に保証人を頼める人がいないからといって、お部屋探しを諦める必要はありません。今回ご紹介した5つの解決策を参考に、ぜひご自身に合った方法で理想の賃貸物件を探してみてください。
監修者名
テクトピア編集部
資格一覧
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、
少額短期保険募集人、土地活用プランナー
