賃貸物件の水漏れ対策と対応法｜原因・対処・費用負担まで解説 | ブログ | 賃貸（賃貸マンション・アパート）・不動産のお部屋探しならテクトピア

賃貸物件での水漏れトラブル発生！まずはどう対応すべき？
- その1：応急処置
- その2：管理会社や大家さんとの連携
賃貸物件での水漏れから派生するトラブルとは
賃貸物件での水漏れトラブルを回避する方法

賃貸物件での水漏れトラブル発生！まずはどう対応すべき？

その1：応急処置

水の元栓を閉める

水漏れを発見したら、まず住宅全体の給水を止めるため「元栓」を閉めます。マンションやアパートでは、玄関の壁に沿って設置された水道メーター付近に元栓があります。ただし、物件によってはベランダなどに設置されている場合もあります。
元栓を閉めた後、トイレやキッチンなどの水回りの住宅設備についている「止水栓」も閉めると水漏れ被害の拡大を防げるでしょう。日頃から元栓や止水栓の位置を確認しておくと、いざというときに迅速に対応できます。

電気の安全確認

次に電気設備の安全確認を行います。漏水が電気設備に及んだ場合、感電や火災の危険があるため、直ちにブレーカーを遮断してください。
すでに水が電気配線にかかっている場合は迅速な対応が求められます。ブレーカーを落として電気系統へのさらなるダメージも防ぎながら、在宅中の家族やペットを安全な屋外に避難させます。二次的な災害のリスクを減らせば次の対応にも集中しやすいため、元栓の位置と同様に避難先としてふさわしい場所も事前に確認しておくとよいでしょう。

その2：管理会社や大家さんとの連携

すぐに管理会社・オーナーへの報告

応急処置の完了後、直ちに管理会社またはオーナーに連絡してください。賃貸物件はオーナーの資産であり、水漏れは規模の大小に関わらず、必ず報告が必要な事象です。
緊急連絡用の電話番号は、あらかじめ見やすいところにメモしておくとよいでしょう。連絡する際には、水漏れの状況・発生場所・発見時刻などを整理して伝えることが大切です。現場写真や動画は説明だけでなく損害保険の手続きにも役立つので、携帯やスマートフォンで撮影しておいてください。

修理の手配

一般的に修理の手配は管理会社が行いますが、連絡が取れない場合には自分で業者を手配する必要があります。特に夜間や休日など、管理会社と連絡が取りづらいタイミングでトラブルが発生することも考えられるため、水漏れ修理業者の連絡先も事前に控えておくとよいでしょう。

賃貸物件での水漏れから派生するトラブルとは

ほかの入居者に迷惑がかかる

階下の部屋や家財を水浸し

洗濯機やお風呂などから水が大量に漏れると、階下の部屋を水浸しにするリスクが高まります。水浸しにしてしまった家財が階下の住人にとって大切なものだった場合、お金で解決できない禍根が残ることもあるでしょう。

規模や場所によっては共用にも影響が出る可能性あり

建物内の廊下や階段・エントランスなどの共用の水漏れは、ほかの住人にも多大な迷惑をかけます。エレベーターや電気系統の水漏れ被害は建物全体の機能をストップさせるほどの悪影響を及ぼし、日常生活に不便を招きます。

建物や設備を傷つける

基礎や構造材への影響

漏水は建物の構造材に深刻な影響を与えます。基礎部分の木材が腐食し、金属部分に錆が発生することで、建物の構造強度が低下します。これにより、台風や地震などの自然災害に対する耐性が著しく低下する可能性があります。
見えない部分の水漏れは、水道メーターを定期的にチェックすると気づきやすくなります。あまり水道を使っていないのに使用量が増えているときは、漏水を疑いがあります。

壁や天井など内装への影響

水漏れが壁や天井で発生すると、水漏れ自体を修理しても内装の修復が必要になる場合も。断熱や遮音効果を高めるために使用される断熱材は水漏れの影響を受けやすく、水を吸収したままだと壁紙や塗装の剥離・木材の腐食・電気系統のトラブルといったリスクを抱えることになります。

資産価値の減少

水漏れによって一度ダメージを受けた物件は、相場価格よりも低く見積もられるケースがあります。これは建物自体が損傷したとみなされるためで、被害規模によっては売却しても思うような金額になりません。原因や火災保険の契約内容によっては補償金も下りず、大家さんにとってかなりの痛手となります。

長期間にわたる漏水だとカビや湿気が発生

じわじわと時間をかけて被害が広がるタイプの漏水は、気づかないうちに健康被害を起こす原因になります。常に湿度が高い状態だとカビやダニが繁殖し、アレルギーやシックハウス症候群の原因にも。特にカビはアレルギーや呼吸器のトラブルを引き起こすリスクが高く、免疫力の低い子供や高齢者にとっては深刻な問題といえるでしょう。

水漏れトラブルによる修理費用が発生する

水漏れトラブルの費用負担は「大家さんが負担するケース」と「借主が負担するケース」に分かれています。

建物の構造や設備の故障

建物の劣化・設備の故障などが原因の水漏れや台風や地震などの災害が原因で起こった水漏れ修繕費用は、大家さんが費用を負担します。
多くの場合大掛かりな工事が必要です。そのため、宿泊費用を大家さんが負担して一時的に退去する事例もあります。住民の生活に影響が出る水漏れトラブルです。

借主の故意または過失

故意や過失による水漏れの被害は、借主自身が修繕費用を負担しなければなりません（※1）。水道の蛇口を締め忘れる・トイレットペーパーをトイレに詰まらせるといった不注意が原因で起きる水漏れトラブルも多いので気をつけましょう。
「借家人賠償責任補償保険」に加入しておくと大家さんに保険金が支払われるため、借主の費用負担が軽くなります。

階下やほか住人に被害が及んだ場合

借主の過失が原因でほかの部屋の住人に損害を与えた場合、借主が賠償責任を負うのが一般的です（※2）。賠償責任は民法に基づくものであり、保険に加入していないと高額な賠償金を捻出しなくてはならないため、水漏れにも対応する保険へ加入しておくと安心です。

※参照元1：消費者生活センター｜「気になる用語：不法行為」　https://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202210_11.pdf ※参照元：国土交通省｜「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（78ページ）」　https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001399558.pdf

賃貸契約にも影響する

漏水事故は賃貸契約の継続に重大な影響を及ぼす可能性があります。賃貸契約における「使用および管理の義務」に違反した場合、契約解除の対象となります。特に、入居者の過失による大規模な漏水や、他の入居者への被害が発生した場合は、即時退去を要請される可能性があります。
被害が小さくても繰り返し発生している場合は契約更新に応じてくれない可能性も高く、単なる水漏れと軽く考えることはできません。

賃貸物件での水漏れトラブルを回避する方法

場所別に見る水漏れの原因と予防策

トイレ

トイレの漏水は主に以下の原因で発生します。
・排水管の詰まり（トイレットペーパーや異物）
・配管接続部のパッキン劣化
・給水タンク内の部品の不具合
予防策として、適切な使用方法の遵守と、パッキンや給水タンク内部品の定期的な点検が重要です。

キッチン

キッチンの漏水は主に以下の箇所で発生します。
・蛇口（パッキンの経年劣化）
・シンク下の排水管
・配管接続部
予防策として、排水管の定期的な清掃（食材残渣や油脂の除去）やシンク下配管の定期点検（腐食やカビの早期発見）、水栓パッキンの状態確認を行いましょう。

洗面所

洗面所では、蛇口のパッキンや排水管のつなぎ目の劣化が原因で漏水が起こります。見落としがちなのが洗濯機周りで、水栓と洗濯機をつなぐホースのビスがゆるむ・排水管が詰まるといった原因で洗濯水が室内に流れ込み、水浸しになってしまうことも。大きなトラブルを起こさないためにも、水回りの定期的な設備チェックは欠かせません。

バスルーム

バスルームの水漏れトラブルで多いのは排水管の詰まりですが、こまめな掃除で防ぐことができます。
大きなトラブルになりやすいのが、シャワーヘッドや蛇口パッキンの劣化・浴槽のひび割れ・タイル目地の亀裂などです。DIYで一時的な補修は可能ですが、経年劣化による可能性が高い箇所なので、早めに大家さんや管理会社に連絡して交換や補修工事をしてもらいましょう。水回りのトラブルは、プロにお任せするのが安心です。

天井

天井からの水漏れの原因には、屋根からの雨漏りや天井裏の水道管の破裂・上の階での水トラブルなどがあります。外壁の亀裂から雨水が侵入して起こる漏水はシロアリやカビの発生、漏電などの原因にもなるので、大家さんや管理会社に連絡して対応してもらいましょう。
雨漏りが原因であれば雨が降った後の天井をチェックし、早めに異常に気づくことで被害の拡大を防げます。

ベランダ

ベランダの水漏れトラブルの原因には、借主の使い方が原因となる排水溝の汚れや詰まりが挙げられます。詰まりにより水が流れずに溢れ出たり、パイプの接続部分から漏れ出して階下のベランダを汚したりなどが挙げられます。予防策として、詰まりの原因となる落ち葉やゴミをトングなどで定期的に取り除くようにしましょう。
床部分の防水層劣化・壁の亀裂などは大家さんの責任で修理する箇所です。コーキング材や防水層の劣化は水が壁や床内部に浸透する原因となり建物全体に影響するため、見つけたら早めに連絡しましょう。

水漏れ損害もカバーする保険に加入

どんなに気をつけて生活していても、水漏れが起きる可能性をゼロにはできません。水漏れ被害を補償対象とした保険に加入しておくことをおすすめします。

火災保険の水漏れ補償

物件契約時に加入する火災保険の補償に「水漏れ」が含まれているか確認してください。補償範囲が、建物のみ・家財のみ・建物と家財と分かれているケースがあります。家財を買い替える必要が出ることも考慮してカバー範囲を選ぶと安心です。

水漏れの原因による補償の違い

水漏れの補償内容は原因によって異なります。一般的には、「火災保険」「借家人賠償責任保険」「個人賠償責任保険」などの保険で補償されます。
自然災害が原因で発生した雨漏りや水漏れなどは、火災保険の「風災補償（台風や竜巻など）」「雹（ひょう）災補償」「雪災補償」が適用されます。ただし、地震が原因で水漏れが起きた場合は火災保険では補償の対象外となるため、地震保険の加入も必要です。
人為的な要因による水漏れは補償範囲が異なっており、自身の住居内での水漏れ被害を補償するのは「借家人賠償責任保険」です。そのほかの部屋や共有部分への被害は補償対象外となります。他者に損害を与えた場合は、「個人賠償責任保険」の補償が適用され、被保険者本人だけでなく配偶者や子ども・同居の親族も補償の対象になります。

火災保険の補償対象外となるケース

火災保険で対応できるのは風水害などの「不測かつ突発的な事故」。洗濯機のホースが外れる・自分で取りつけたウォシュレットが故障するなど借主の不注意が原因の漏水は補償の対象外のため、個人で弁償しなければなりません。
排水管や給水管の経年劣化・修理作業中のミスなども火災保険の補償対象外ですが、これらの補償費用は大家さんが負担します。

水漏れの心配が少ない物件を選ぶ

住宅設備の経年劣化による漏水は、賃貸物件において一般的な問題です。新築や築浅物件は設備が新しいため漏水リスクは比較的低くなりますが、築年数だけでなく以下の要素も重要な選定基準となります。

堅牢性に優れた建物を選ぶ

地震や台風などの自然災害が多いエリアでは、災害に強い鉄筋コンクリート造の建物は選択肢に入れておきたいところです。木造であっても耐震・免震対策が取られている建物は堅牢性が高く、建物への外部衝撃や振動を吸収して給排水管の破損を防ぐので水漏れリスクを軽減できるでしょう。

定期メンテナンスが整っている物件を選ぶ

マンションの大規模修繕であれば、12～15年周期で工事が行われているか確認しましょう。そのほか、外壁・水漏れ補修工事がいつ行われたか・古い物件なら耐震補強工事がされているかなどもチェックしてみてください。
排水管の清掃サービスや配管の劣化状況検査など、水漏れを防ぐためのメンテナンスを定期的に行っている物件は水漏れが起こる確率が低くなります。万が一水漏れが起きたときでも、早期対応できる管理会社と契約している物件なら安心して暮らせるでしょう。

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