リノベーション賃貸とは？住む前に知っておきたいポイント
リノベーションとリフォームの違い
リノベーションとは
リノベーションとは英語の「Renovation」に由来する言葉で、「革新、刷新、修復」という意味をもっています。
経年劣化で外観や機能が落ちた部分を新築時の状態まで回復させるほか、間取りやデザインに大きく手を加えて【新たな機能や価値をプラスしていく】のが主な目的。増築やバリアフリー工事もリノベーションに分類されます。
大掛かりな工事内容になるため、費用もそれなりに高額になります。
リフォームとは
リフォームとは英語の「Reform」に由来する言葉で「改良、改善、刷新」という意味をもっており、老朽化してマイナスになった状態からゼロにする施工が中心になります。
クロスや床の張り替え・キッチンや洗面台等設備の取り替えといったものから外壁の塗り替えといったものまでが工事範囲で、新築の頃のような使いやすさを手に入れるのが主な目的です。費用や期間は工事範囲により変動します。
賃貸物件をリノベーションする理由
築年数が経ち周囲の賃貸物件よりも魅力的ではなくなったため
建物は築年数を重ねるにつれ、どうしても外観や設備に劣化が生じます。古くなった外観はみすぼらしく見えて、近隣に新築の立派な賃貸住宅が建つとさらに見劣りすることに。設備や間取りも古いままだと入居者の関心を引けません。
こうした状況を改善するためにリノベーションは有効な方法。賃貸物件としての競争力を取り戻すため、魅力的な外観だけでなく新しい設備を導入するのです。
コンスタントな修繕・メンテナンスが必要になったため
設備の不具合が発生すると入居者の生活に不便が生じるほか、修繕・メンテナンスでコンスタントに工事が入ると付近の住民にも迷惑でしかありません。
修繕回数が増えたタイミングは、リノベーションを検討するよい機会といえます。
適法性を維持するため
耐震基準・耐火基準など基準を満たせなくなった場合には、法令に基づくリノベーションを行う必要があります。
1981年の新耐震基準施行に続き、2000年に大きな改正が行われた建築基準法では、木造建築物の耐力壁の配置バランス・使用する接合金物・床の剛性・基礎構造についても規定を改正（※1）。2023年のあらたな改正では、階数に応じて要求される耐火性能基準が60分刻みから30分刻みへと変更（※2）されました。
建築時点での法令基準を満たしていれば違法ではありませんが、「既存不適格建築物」とされ、安全性に疑問が残る建物と解釈されます。
入居者の安心安全を守るためにも、適法性を意識したリノベーションが必要なのです。
※1参照：国土交通省「耐震性能検証法」
※2参照：国土交通省「建築基準法施行令の一部を改正する政令（令和5年政令第34号）について」
リノベーション賃貸のデメリット
旧耐震基準の建物の可能性がある
1981年6月よりも前に建築確認を受けた、いわゆる「旧耐震基準」の建物は、リノベーションに際して大幅な耐震補強工事が必要になります。
かかった費用は家賃に転嫁されるため、築年数による平均相場よりもかなり高い家賃額が設定される物件もあります。新築ではないのに家賃は同等レベルになるのはデメリットといえるでしょう。
電気やガスの容量が少ない可能性がある
築年数が古い物件は当時の電気・ガスの平均使用量データに基づいて施工されているため、現代の生活スタイルに対応できない可能性があります。
家電の同時使用で頻繁にブレーカーが落ちると機器に影響がでるほか、ガス圧の急変動で故障やガス漏れが発生の原因になることも。不便なだけでなく安全性にも影響があるので、特に電化製品を多用する人は確認が必要です。
水道管や水回りは古いままの物件がある
水回りのリノベーションが不十分な物件があるので、貯水タンクや水道管・排水管の交換もされているかはチェックしておきたいポイントです。
貯水槽は定期的に清掃しないとゴミや汚れで水質が悪化し、水道管・排水管は劣化すると亀裂が生じ、水漏れによるトラブルを招きます。
入居後に異臭や水漏れに気づいて工事を入れることになると生活に不便が生じるので、見えない水回りの確認は必須項目に挙げておきましょう。
内部のみのリノベーションで共用部の使い勝手が悪い物件がある
物件によっては部屋の内装のリノベーションにのみ力を入れ、共用部の質が低い場合があります。
廊下や階段が狭く照明が不十分だと、移動が不便なうえに見た目も悪く、物件全体の評価が下がる可能性もあります。また、手すりが不安定・床材が滑りやすくなっているのを放置したままだと安全性が心配です。
リノベーション物件を選ぶなら、入居する部屋だけでなく建物全体を見て検討してください。
デメリットを上回る、リノベーション賃貸の魅力とは
室内が新築のようにキレイ
リノベーション賃貸はクロスやフローリングなど全面的なリニューアルが行われるので、入居時にはまるで新築のような清潔感と美観が備わっています。快適な居住空間は最大の魅力でしょう。
部屋の機能性が向上している
古い建物をリノベーションする際には、断熱材や防音材などの交換が行われるのが一般的。これにより、最新の建築基準に適合し、快適な室内環境が実現されるのも嬉しいポイントです。
最新設備が備わっていることがある
リノベーションでは最新設備が取り入れられる傾向があります。
お風呂の乾燥機能やおしゃれなLED照明を採用したり、共有部分には宅配ロッカーが設置されたりと、入居者のニーズを掴んだ設備が揃った物件に出会えるかもしれません。
家賃が相場より安い傾向にある
新築物件に比べて建築コストが抑えられるため、リノベーション賃貸の家賃は一般的に相場よりも安く設定されています。この点が多くの借り手にとって魅力的な要因のひとつ。住宅にお金をかけられない・かけたくない人でも、リノベーション物件であれば支出を押さえながら新築なみのきれいな部屋に住めます。
物件選びの選択肢が増える
特に高額な家賃が多い人気エリアでも、リノベーション賃貸を選択肢に入れれば選択肢が増えて、希望の部屋を見つけやすくなります。
住みたい地域・欲しい部屋の間取りなどをクリアする物件を、新築だけで探すのは難しいでしょう。たとえ見つかっても手の届かない高額な家賃が設定されています。
築年数は経っていても家賃の安いリノベーション賃貸なら、新築に近いレベルの居住空間を手頃な家賃で入居可能。コストパフォーマンスの面からも、ぜひ選択肢に入れたいところです。
今どきの間取りで住みやすい
近年のリノベーションでは、和室をなくして広々としたワンルームに変更したりバリアフリー化が施されたりと、幅広い世代の人が快適に暮らせるような工夫が施されています。
家事動線を意識したキッチンやウォークインクローゼットといった使い勝手のよい設備があれば、住みやすさが格段にアップするでしょう。
個性的な部屋が多い
リノベーション物件は新築に比べてユニークな部屋が多いのが特徴のひとつです。
新築だとどうしても建築効率・費用面に重点が置かれるので、物件は各部屋おおむね同じような作り・間取りになりがち。一方、リノベーション物件は個性を出して集客を増やそうという意図から、入居者のニーズに応えるオリジナリティのある部屋が多く見られます。
リノベーション賃貸の魅力とデメリットを把握して理想の住まいを探そう
リノベーション賃貸探しで押さえておきたいポイント
デザイン重視か設備重視か
どのような点を重視してリノベーション賃貸を探すのかを明確にしましょう。
デザイン重視で選んで自分で設備を整えるもよし、設備重視で入居して自分好みのデザインテイストに整えるもよし。入居したあとの自分をイメージできれば、譲れないポイントを押さえた物件を選べるはずです。
立地条件に不満はないか
立地条件は物件探しの大きなポイントで、特に交通の便はしっかりと確認しておく必要があります。利便性を求めて繁華街に住むと夜遅くまで騒音に悩まされるかもしれず、静かではあるものの周りに何のお店もないような場所だと生活が不便になりかねません。
治安の良し悪しも重要な要素。繁華街はその性質上犯罪リスクが高いのですが、住宅街は静かで犯罪発生率も低いとはいえ人目がないことから空き巣や泥棒といった危険性があります。どちらもリスクはゼロではないので、どのような防犯対策がとられている物件なのかが大きなチェックポイントとなります。
トータルの経費は妥当か
毎月の家賃・共益費は無理なく支払える額なのかも大切なポイント。判断基準は収入の3分の1が目安とされています。
引っ越しには敷金・礼金のほかに配送料や退去物件の原状回復にかかる費用など、予想しにくい出費がかさみがち。一時的に借り入れることになっても、その後の支払いが滞らないのであれば問題ないでしょう。
リノベーションの範囲はどこまでか
どこまで・どの部分をリノベーションしているのかは生活するうえで利便性を大きく左右するため、開示されていない情報も積極的に収集すべきです。
外からだと共用部以外は確認できないので、必ず入居予定の部屋を内覧しましょう。内覧時にチェックを忘れがちな水圧は、許可を得られれば実際に水を出して確認するようにしたいもの。そのほか、カーテンがない状態での外界音や日当たりなど、内覧でなくてはわからないポイントはいくつもあります。
設備のランクや電気・ガス・水道管の仕様といった見えない部分まで、不動産会社にしっかり確認しましょう。
リノベーション賃貸探しは不動産会社選びから
リノベーションの物件探しが成功するかどうかは、よい不動産会社を見つけられるかどうかにかかっています。
リノベーション物件はデザインや機能面をフォーカスしがちですが、どのようなリノベーションが行われたのかも重要なポイント。詳細を知らずに物件を選んでしまうと、あとで余計な出費や手間が発生することになりかねません。
後悔しないためには、入居希望者の疑問や質問に丁寧に対応してくれる不動産会社選びが大切。テクトピアでは、リノベーション賃貸だけでなくリフォーム賃貸物件も数多く取り揃えており経験豊富。満足のいく物件を提供します。
まずはチェックしてみてください。
★テクトピアの「リフォーム・リノベーション済物件」を見てみる＞＞
監修者名
テクトピア編集部
資格一覧
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、
少額短期保険募集人、土地活用プランナー
