フリーレントとは？基礎知識やメリット・デメリット、交渉ポイントを徹底解説 | ブログ | 賃貸（賃貸マンション・アパート）・不動産のお部屋探しならテクトピア

引越しには大きな初期費用が掛かりますが、フリーレント物件の契約は、この初期費用を節約する手段として有効な方法の1つ。入居から一定期間、家賃が無料になる賃貸借契約です。ここでは、フリーレントの概要やメリット・デメリット、フリーレントを契約する際に確認したいこと、フリーレント物件の探し方、貸主（大家）側との交渉ポイント等について解説しています。

フリーレントとは？｜一定期間家賃無料の契約！
- フリーレントで家賃が無料になる仕組みとは？
フリーレントを利用するメリット・デメリット
フリーレント物件を契約する時に確認したいこと5つ！
フリーレント物件はどうやって探す？
フリーレントの交渉は可能？交渉成功のポイントは3つ
まとめ

フリーレントとは？｜一定期間家賃無料の契約！

フリーレントとは、入居から一定期間、家賃が無料になる賃貸借契約のこと。
契約時に示されたフリーレント期間は家賃が掛からず、フリーレント期間が終わった時点から、通常通りの家賃が発生する形です。
フリーレント期間は契約内容により異なりますが、多くの場合、半年から3か月程度。もっとも多く見る例は、1か月です。

引越しには大きな初期費用が掛かりますが、この初期費用の一部を節約できる点で、借主にとってフリーレントは大きなメリット。
また、一見、貸主（大家）側にはデメリットしかないようにも見えますが、実際には貸主（大家）側にもメリットがあります。
フリーレントは、借主と貸主（大家）側の双方にとってメリットのある契約形態と言って良いでしょう。
以下、フリーレントで得られる主な4つのメリットを見てみましょう。

フリーレントで家賃が無料になる仕組みとは？

数か月の間家賃が無料になるフリーレント物件は、一見すると借りる側にだけ得があるように思えるかもしれません。
でも実は、貸す側にとってもメリットがあるからこそ採用されている戦略です。

貸す側からしたら、長く空室が続いている物件は、それだけで「収益がゼロの状態が続く」ということ。
それよりは最初の1〜2か月を無料にしてでも入居してもらったほうが、結果的に安定した家賃収入につながります。
空室のまま次の繁忙期を待つよりも、「今すぐ入居してくれて、継続して住んでくれる人」を呼びたい。
それがフリーレントの裏にある事情です。

人を呼ぶだけなら家賃を下げればいいのではと思うかもしれませんが、家賃そのものを下げてしまうと他の入居者とのバランスが崩れたり、今後の収益にも影響します。
その点、フリーレントは「初期だけの特典」なので、家賃の水準は保ちつつも入居者のハードルを下げられます。
貸す側と借りる側、お互いにとってwin-winというわけです。

フリーレントを利用するメリット・デメリット

借りる人にとっては初期費用を抑えられ、貸す側にとっては空室を避けられるフリーレント物件。
このパートでは、フリーレント物件を借りる前に知っておきたいメリットを掘り下げつつ、知っておきたいデメリットも説明します。
契約前にあらかじめチェックしておきましょう。

フリーレントのメリット｜初期費用が抑えられる

フリーレント物件を借りる大きなメリットの1つが、初期費用を抑えられるという点です。
引越しを経験したことのある方ならお分かりだと思いますが、引越しを完了させるためには次に借りる物件の家賃だけではなく、敷金・礼金・不動産仲介手数料・引越費用などの様々な初期費用が掛かります。引越先で順調に新生活をスタートさせるためには、少しでも初期費用を抑えたいところでしょう。
フリーレント物件を借りて当面の家賃を節約できれば、これら初期費用の一部を抑えられます。借主にとっては、大きなメリットではないでしょうか。

初期費用の具体的な算出方法

契約時に必要な初期費用は、一般的に「家賃の5.5～6か月分」が目安とされています。
内訳の例としては、以下のようになります。

敷金：家賃1か月分（退去時に一部戻る）
礼金：家賃1か月分（返還されない）
仲介手数料：家賃0.5～1か月分＋消費税（不動産会社に払う）
火災保険料：1～2万円程度
前家賃：1か月分（契約開始月の分）
翌月分の家賃：1か月分（前もって支払い）

この初期費用が「フリーレント物件」ならどれくらい安くなるのか。
例として「1か月分の家賃が無料」のフリーレント物件なら、初期費用は「家賃の4.5〜5カ月分」に抑えられる計算になります。
ただし注意点としては、共益費や管理費など無料にならない、前家賃は請求されるといった可能性はあります。
つまり、「家賃はタダでも、それ以外の費用はかかるかもしれない」ということを念頭に置いて、契約前に確認しておくことが大切です。

フリーレントのメリット｜二重家賃が発生しない

引越しをする際、一時的に、退去予定の物件の家賃と入居予定の物件の家賃が重複することもあります。
例えば、少しでも良い物件を見つけるため早めに物件探しをはじめたところ、意外にもすぐにお気に入りの物件が見つかり、想定より賃貸借契約が早まったケースなどです。
このようなケースの場合、もし新たに賃貸借契約を結んだ物件がフリーレント物件ならば、二重家賃は発生しないかもしれません。

フリーレントのメリット｜引越しまでの準備期間がある

フリーレント物件を借りれば、しばらくの間、退去予定の物件と入居予定の物件の2つを専有できる状態となります。
2つの物件を同時に専有しているにも関わらず二重家賃が発生しなければ、週末などに自分で荷物を少しずつ移動させられるなど、余裕を持った引越しができるでしょう。
引越し業者に荷物の運送を依頼する場合でも、時間的に余裕があることから、じっくりと相見積もりを取ることが可能。少しでも割安な引越し業者に作業を依頼できます。

フリーレントのメリット｜貸主（大家）側

一定期間の家賃が無料になるということは、貸主（大家）側にとってデメリットしかないようにも思えますが、そのようなことはありません。
貸主（大家）側には、「早く空室を埋められる可能性がある」という大きなメリットがあります。
例えばワンルーム物件の場合、空室のまま春先の引越しシーズンを過ぎてしまうと、翌年の引越しシーズンまで空室が続いてしまうリスクがあります。
このリスクを避けるためには、一刻も早く入居者を確定させることが必要。そのための選択肢として、フリーレントは大変有効です。

フリーレントのデメリット｜違約金が発生する場合がある

メリットの多いフリーレントですが、実は隠れているデメリットが1点だけあります。それが、違約金の発生可能性です。
フリーレントを前提に募集をかけられている多くの物件では、短期解約違約金というルールが設定されています。
短期解約違約金とは、指定された期間が訪れる前に賃貸借契約を解約して退去した場合、貸主（大家）側に支払う違約金のこと。
フリーレント期間が終わってすぐに退去されることを防ぐため、短期解約違約金のルールが設定されます。
予期しない転勤が頻繁にある会社にお勤めの方、近い将来に結婚する予定のある方などは、フリーレント物件が適していないかもしれません。契約の際には慎重に検討しましょう。

フリーレント物件を契約する時に確認したいこと5つ！

「契約から一定期間の家賃が無料になる」という点だけに注目すると、フリーレントは大変お得な契約形態に感じられます。
もちろん、実際にお得な契約形態と考えて差し支えありませんが、いくつかの確認事項を見逃して契約だけを急いでしまうと、かえって損をする恐れもあるのでご注意ください。
フリーレントを契約する際に大事な5つの確認事項を見ていきましょう。

①初回の家賃発生日と鍵の引き渡し日

仮に1か月間のフリーレント契約が設定されていたとしても、必ずしも入居初月の1か月が無料となるわけではない点にご注意ください。
例えば、4月に入居する契約を結んだとしても、入居時に先んじて5月分の家賃を支払うよう貸主（大家）側から求められるケースもある、ということです。
初期費用の節約が目的の方は、特に気をつける必要があります。
また、フリーレントではない一般的な物件では「契約開始日＝鍵の引き渡し日」となりますが、フリーレント物件の場合、実質的に「入居開始日＝鍵の引き渡し日」としているところもあります。
後者の場合、実際に入居する日しか鍵を手にすることができないため、少しずつ荷物を移動させることができません。
余裕をもって引越しをしたいと考えていた方にとっては思わぬ落とし穴になる可能性があるため、契約の際には、いつから鍵を引き渡してくれるのかをしっかりと確認しておきましょう。

②更新月の確認

例えば、3月にフリーレント契約を結び、実際には4月から入居をスタートさせた場合、中には4月を契約月と勘違いしてしまう方がいるようです。
この場合、契約を結んだ3月が次の契約更新月となりますが、4月を契約更新月と勘違いしたまま新しい引越し先の契約をしてしまうと、契約更新料を支払った翌月に引っ越す形となります。
フリーレントを契約する場合、正しい契約更新月を確認しておくようにしましょう。

③共益費や管理費の確認

何が「共益費・管理費」にあたるかは物件によって多少違いますが、よくある項目は以下のとおりです。

廊下や階段、エントランス、ゴミ置き場の掃除
共用部分の照明の電気代
エレベーターの電気代や点検費用
防犯カメラやオートロックの維持費
受水槽の保守点検費用
その他、設備の不具合対応やトラブル対応サポート

フリーレント期間でも、家賃とは別にこれらの共益費・管理費は請求されることが多いです。
家賃を除いて何に費用がかかるかは、管理会社や大家さんに確認するのが一番です。

④途中解約による違約金発生の条件

多くのフリーレントには途中解約による違約金のルールが設定されていますが、ルールの内容は物件によって異なります。
特に確認しておきたい点が、契約期間。一般的に、契約から1～2年間は途中解約による違約金が発生する可能性が高い、と理解しておきましょう。
転居を伴う転勤の多い会社にお勤めの方は、特に慎重になって契約を検討する必要があります。

⑤家賃が適正かの確認

フリーレントで家賃の無料期間が設定されている分、フリーレント期間が終了した後の家賃が相場より高めに設定されている例も見られます。
この場合、入居期間中に支払う家賃の総額は、逆に高くなる恐れがあるのでご注意ください。
目先の「家賃無料」だけに注目するのではなく、近隣の類似物件の家賃相場と比較し、その物件の家賃が適正であるかどうかを判断することも大切です。

フリーレント物件はどうやって探す？

フリーレント物件を探すなら、まずは賃貸物件検索サイトを活用するのが手軽で便利です。
多くの賃貸物件検索サイトでは検索条件に「フリーレントあり」が用意されていて、該当物件だけを絞り込むことができます。
ただし、「フリーレントあり」と表示されていても、無料になる期間や対象（家賃のみか、共益費も含まれるかなど）は物件ごとに異なるため、詳細条件をしっかり確認することが大切です。

もう一つ知っておきたいのが、フリーレント物件は「空室が長引きそうな時期」に出やすいという点。
つまり、引っ越し需要が落ち着く閑散期のほうが探しやすいという傾向があります。
不動産業界の繁忙期は、進学・就職・転勤が集中する1〜3月や9月前後とされていて、この時期は競争も激しく、フリーレント物件の数も少なめ。
逆にこうした時期を避けることで、物件の選択肢も広がり、フリーレント条件で入居しやすくなります。
引っ越しスケジュールに余裕があるなら、「あえてオフシーズンを狙う」というのも賢い探し方です。

フリーレントの交渉は可能？交渉成功のポイントは3つ

フリーレントとして公開されていない物件であっても、交渉次第ではフリーレントを付けてもらえる隠れた物件があります。フリーレントを交渉するポイントを3点ほど見ておきましょう。

①閑散期（4~7月・10~12月）に交渉する

賃貸借契約の閑散期（一般的には4～7月と10～12月）に交渉をすれば、フリーレントに応じてもらえる可能性が高くなります。
引越しの閑散期は、なかなか空室が埋まらず貸主（大家）側が頭を悩ませる時期。そのため、貸主（大家）側の中には、「このまま空室が続くくらいなら、フリーレントにしたほうが良い」という理由でフリーレントに応じてくれるケースもあります。