賃貸契約に必要なものは？書類や初期費用、学生・無職の場合の準備も解説 | ブログ | 賃貸（賃貸マンション・アパート）・不動産のお部屋探しならテクトピア

「賃貸借契約書」とは、借主と貸主の間で、賃料や契約期間、禁止事項、解約条件などのルールを定めた重要な書類です。賃貸契約には、申し込みから入居まで段階的な手続きがあり、必要となる書類や費用が異なります。

この記事では、賃貸物件の「申し込み」から「契約」までに必要な書類や持ち物、初期費用の内訳などを解説します。学生や新社会人など、属性別に必要となる書類の違いについても触れていますので、お部屋探しの準備にお役立てください。

賃貸契約の申し込みをする際に必要なもの・書類
賃貸契約をする際に必要なもの・書類
賃貸の契約時に必要なお金とは？初期費用の内訳
賃貸契約の基本的な流れ
学生や新社会人など立場別に賃貸契約に必要なものを解説
賃貸契約前にあらかじめチェックしておきたいポイント
賃貸物件をお探しならテクトピア
よくある質問
まとめ

賃貸契約の申し込みをする際に必要なもの・書類

まずは、賃貸契約の前の「申し込み」時点で必要なものを解説します。

申し込みの段階で準備しておきたいものと、その概要は以下のとおりです。

申込書	入居者本人と連帯保証人の氏名・住所・勤務先・年収などを記入して提出する
身分証明書	運転免許証やマイナンバーカードなど、本人確認ができる公的な書類（原本）
入居者・連帯保証人の情報	勤務先の所在地や電話番号、勤続年数などを事前に調べておく
申込金	物件によって必要。1万円～家賃1か月分程度が目安で、契約不成立時は返金される
収入証明書	源泉徴収票や給与明細、確定申告書の控えなど、家賃の支払い能力を確認する書類

物件や管理会社によって求められる書類は異なるため、事前に不動産会社へ確認しておくと安心です。それぞれの詳細を見ていきましょう。

申込書

申込書に必要事項を記入して提出する必要があり、一般的な申込書の項目は下記のとおりです。

入居者本人の情報

名前
生年月日
住所
電話番号
年収
勤続年数
勤務先名
勤務先住所
勤務先の電話番号
勤務先の従業員数
勤務先の資本金

連帯保証人の情報

項目は「入居者本人の情報」とほぼ同じですが、加えて「住居の情報（賃貸か持ち家かなど）」という項目があります。

身分証明書

申し込み時には、本人確認のために下記のような公的身分証明書が必要です。
基本的にコピーは不動産会社で取るので、原本を持参しましょう。

運転免許証
マイナンバーカード
パスポート
顔写真付きの国家資格免許証

下記のような身分証明書は、2点の確認が必要です。

健康保険などの被保険者証
共済組合員証
年金手帳
写真付きの学生証、社員証など

学生が入居を申し込む際には、本人確認のために「学生証」の提出が必須となりますが、未成年の場合は本人名義では契約ができず、保護者が代わりに契約をする形になります。

成人した学生であれば本人名義で契約はできるものの、保護者が連帯保証人になることが一般的です。

入居者の情報、連帯保証人の情報

申込書の記入項目にあるように、名前や生年月日などの基本的な情報の他、勤務先についての情報も必要になるため、あらかじめホームページなどを調べておきましょう。

連帯保証人を用意するのではなく家賃保証会社と契約をする場合は、連帯保証人に関連する情報や書類は少なくなるケースがあります。
しかし、家賃保証会社はあくまでも家賃のトラブルしか対応できません。
家賃保証会社を利用しても保証人が不要になるわけではないので注意しましょう。

申込金

基本的に申し込み時点で費用がかかることはありませんが、物件によっては申込金を預けなければならない場合もあります。
この申込金は、「申し込みの意思表示」のために必要なものなので、契約が成立した時点またはキャンセル時には返金されるものです。

ただし、口約束ではトラブルになる可能性もあるので、申込金の預入時には「申込金は一時的に預けるという旨」と「預ける期間」が記載された預かり証の発行をお願いすることを忘れないようにしましょう。

収入証明書

入居審査において、家賃の支払い能力を確認するために「収入を証明する書類」の提出が必要です。職業や状況によって提出すべき書類は異なり、会社員であれば前年度の「源泉徴収票」や直近3ヶ月分の「給与明細」が一般的。就職や転職をしたばかりでこれらが手元にない場合は、給与条件などが記載された「雇用契約書」や「内定通知書」で代用することもあります。
自営業やフリーランスの方であれば、直近の「確定申告書の控え」や「納税証明書」など、公的に所得を証明できる書類が必要です。

また、書類とあわせて確認しておきたいのが「印鑑」です。賃貸の申し込み段階では、朱肉を使うタイプの「認印」で済むケースがほとんどですが、その後の契約手続きにおいては、市区町村役場で登録済みの「実印」が必要になる場合があります。
実印を指定される際は、それが本物であることを証明する「印鑑証明書」もセットで提出しなければなりません。書類や印鑑の手配には時間がかかることもあるため、どのタイミングで何が必要になるか、不動産会社に早めに確認しておくと安心です。

賃貸契約をする際に必要なもの・書類

続いて、賃貸契約をする際に必要なものや書類は下記のとおりです。

住民票	入居予定者全員分。発行から3か月以内のものが一般的
印鑑証明	実印として登録した印鑑の証明書。現在住んでいる自治体で発行できる
収入を証明する書類	源泉徴収票や納税証明書、確定申告書など
連帯保証人の関連書類	保証人の同意書（承諾書）、印鑑証明書、住民票など。後日郵送になる場合もある
銀行通帳と口座印	家賃を口座引き落としにする場合に必要
身分証明書	運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きの書類の原本

役所で取得する書類には有効期限が設けられていることが多いため、取得のタイミングにも注意しましょう。

住民票

入居予定の全員分の住民票が必要となります。
市区町村役場または出張所やコンビニで入手でき、有効期間は発行から3か月です。

印鑑証明

印鑑証明は、市役所などに実印として登録した印鑑の証明書です。
現在居住している自治体で発行できます。

収入を証明する書類

会社員の場合、収入を証明する書類は源泉徴収票になり、勤務先に交付してもらうことが可能です。

自営業やフリーランスの場合は、納税証明書またはその年の確定申告書が求められ、自営業については決算書が必要なケースも。
納税証明書は税務署で取得するか、事前の利用手続きを行えばe-Taxのホームページから交付請求ができます。

就職前の学生や、転職してすぐの場合は、内定通知書（雇入通知書）や労働条件通知書、直近3か月分の給与明細や預金通帳のコピーなどが証明書類の一例です。

連帯保証人の関連書類

連帯保証人に関しても住民票や印鑑証明書、収入証明が必要になることが増えており、決められた同意書に連帯保証人の直筆の署名と捺印が求められることもあります。

連帯保証人が遠方に住んでいる場合などは、契約当日に書類がそろわず、後日、連帯保証人が署名・捺印した契約書や同意書を郵送でやり取りするケースもあります。郵送には数日かかるため、早めに連帯保証人へ依頼しておきましょう。

銀行通帳と口座印

家賃を金融機関から引き落とす場合には、引き落としを希望する銀行通帳と口座印が必要です。
口座印は印鑑登録をする印鑑と別のものがよいとされていますが、難しい場合には同一でも問題ありません。

身分証明書

入居者本人であることを確認するために身分証明書の提出が必要です。一般的には、顔写真付きで公的に本人確認ができる書類が求められ、「運転免許証」「マイナンバーカード」「パスポート」などが該当します。
一度コピーを提出していても原本の提示を求められることもあるため、当日になって慌てないよう、必ず財布やカバンに入れて持参しましょう。

賃貸の契約時に必要なお金とは？初期費用の内訳

一般的に、賃貸物件の契約時に必要なお金（初期費用）の目安は家賃の5か月分程度と言われます。

主な内訳と相場は以下のとおりです。

敷金	家賃の担保として預けるお金。退去時に原状回復費用などを差し引いて返還される。
礼金	大家さんへのお礼として支払うお金。退去時に返還されない。
前家賃	入居する月とその翌月の家賃を前払いするお金。
日割り家賃	月の途中から入居する場合に支払う家賃。その月の残り日数分を支払う。
仲介手数料	物件紹介や契約手続きを行った不動産会社に支払う手数料。
火災保険料	火災や水漏れなどの損害に備える保険の費用。
保証料	家賃保証会社を利用する場合に支払う費用。

具体的な初期費用の内訳についてご紹介します。

敷金

敷金は家賃の担保として大家さんに預ける費用で、退去する際の原状回復費用にも充てられるお金です。

礼金とは違い、敷金からクリーニング代を含む原状回復費用を引いて残った分は退去時に返金されるのが一般的。
目安金額は家賃の1～2か月分になります。

★関連記事：敷金とは？礼金との違いや役割をわかりやすく解説

礼金

礼金は、部屋を貸してくれたお礼として大家さんに支払う費用です。
お礼なので、敷金とは違って退去時にも返金されません。

目安金額は家賃の1～2か月分ですが、最近では礼金のない物件も多く見られます。

★関連記事：礼金とは？敷金との違いや役割をわかりやすく解説

前家賃

前家賃は、入居する月とその翌月の家賃です。

前家賃として翌月の家賃をあらかじめ払うと、入居後も毎月翌月分の家賃を前倒しで払うような形になります。
大家さんや管理会社としては安心感があるため、採用されていることが多い形式です。

ただし、最近増えてきている「フリーレント」という契約形態の場合は、入居後半月～3か月などの一定期間家賃が無料になるので、前家賃は不要となります。

入居者にとって嬉しいフリーレントですが、家賃が無料の一定期間内の解約で違約金を求められることが多いため、契約内容をしっかり確認しましょう。

日割り家賃

月の途中から入居した場合は、その月の家賃を日割りで計算して支払う必要があります。

仲介手数料

大家さんとの間の仲介役として、物件の案内や契約手続きをしてくれた不動産会社に対して支払う費用です。

法律で上限が「家賃の1か月分」と定められており、契約者と不動産会社の双方が合意したとしても、それ以上の金額を受け渡しすることは禁止されています。
家賃の半月～1か月分が目安金額です。

★関連記事：賃貸物件の仲介手数料とは？相場と上限額、値引き交渉のポイントを解説

火災保険料

ほとんどの賃貸物件で、火災保険へ加入することが義務付けられています。
過失による火災や水漏れ事故などで物件に損害を与えてしまった場合、賠償金が高額になるためです。

火災保険料は損害保険会社に支払うので、不動産会社から紹介された会社以外とも契約できますが、その場合は保険証のコピーなどが必要になります。

目安金額は年間で約5,000円～11,000円です。

★関連記事：火災保険には入らないといけないの？リスク・費用について解説

保証料

保証料は、連帯保証人を立てるのではなく家賃保証会社を利用する場合にのみ発生する費用です。

家賃保証会社は、何らかの事情によって入居者が家賃の支払いをできなくなった際、入居者の代わりに家賃を立て替えてくれます。

保証人を頼める人がいない場合や保証人を頼む予定だった親や親族が要件を満たせない場合などに利用され、1か月の家賃の約50～100%が年間の契約料の目安です。

賃貸契約の基本的な流れ

賃貸契約の基本的な流れは、大きく分けて「申し込み」「入居審査」「契約」「入居」の4段階です。
まず、希望する物件が決まったら、不動産会社を通じて入居の申し込みを行います。この段階で申込書の記入や身分証明書、収入証明書などの提出が必要です。

次に、貸主や管理会社による入居審査が行われ、家賃の支払い能力や保証内容などが確認されます。審査の内容によっては追加の書類提出を求められるケースもあります。
審査に通過すると、重要事項説明を受けたうえで賃貸借契約を結び、初期費用を支払います。契約手続きが完了すれば、鍵の受け取りを行い、いよいよ入居開始。
「いつ、何が必要になるか」という全体の流れをあらかじめ把握して、手続きをスムーズに進めましょう。

★関連記事：賃貸契約の流れ7ステップ！入居までの日数や入金タイミングを解説

学生や新社会人など立場別に賃貸契約に必要なものを解説

賃貸契約の入居審査では、基本的に「家賃を継続して支払えるか」が重要視されます。しかし、学生や新社会人、あるいは現在求職中の方などは、一般的な会社員と同じような「前年度の源泉徴収票」などの収入証明書を用意することができません。

そのため、それぞれの立場や状況に合わせて、支払い能力や身元を証明するための「代わりとなる書類」が必要になります。ここでは、立場別に求められる具体的な書類とその理由を解説します。

学生（大学生・専門学生）に必要なもの

学生本人が契約者になる場合、身分証明書としての役割も兼ねて「学生証」の提示を求められます。これから進学するために部屋探しをしている場合、まだ手元に学生証がないため、代わりに大学や専門学校の「合格通知書」や「入学許可証」を提出して身分を証明することになります。

なお、学生本人のアルバイト収入だけでは審査が難しいケースが多いため、支払い能力の審査に関しては、保護者（連帯保証人）の収入証明書で行うのが一般的です。

新社会人に必要なもの

新社会人の場合、入社直後でまだ給与が支払われていないため源泉徴収票が用意できません。そのため、「内定通知書」や「雇用契約書」が、就職先が決まっていることや今後の収入見込みを示す証明として扱われます。

内定通知書に給与予定額の記載がない場合でも、「勤務先が確定している」ことが確認できれば、審査上問題にならないケースが多いです。
保険証や社員証がまだ発行されていない時期の代替書類としても利用されるため、事前に準備しておきましょう。

無職などの場合に必要なもの

無職（求職中）、フリーター、フリーランスの場合、会社員に比べると収入が不安定と見なされやすく、大家さんに安心してもらうためのプラスアルファの書類や条件が必要になることがあります。

例えば、連帯保証人の納税証明書や、本人の過去数年分の納税証明書、フリーランス・自営業の場合は確定申告書や決算書などです。無職の場合であれば、「預金残高証明書」を提出したり、家賃の半年〜1年分を「前家賃」として先に支払うことで契約可能になるケースもあります。状況に応じて不動産会社へ事前相談することが重要です。

賃貸契約前にあらかじめチェックしておきたいポイント

必要な書類や費用の準備と並行して、契約前に済ませておきたいことがあります。契約内容の確認不足や手続きの遅れは、思わぬ出費やトラブルにつながりかねません。ここでは、賃貸契約の前にチェックしておきたい3つのポイントを紹介します。

賃貸借契約書・重要事項説明書の記載内容を確認する

契約の際は、宅地建物取引士から「重要事項説明」を受けたうえで、賃貸借契約書に署名・捺印します。一度契約を結ぶと内容の変更は難しいため、書類の記載内容はしっかり確認しておきましょう。

特に確認しておきたいのは、以下のような項目です。

物件の所在地や設備など、物件の詳細
契約期間と更新の条件
家賃や共益費、更新料など費用の金額と支払い方法
解約の予告期間や違約金などの解約条件
入居中の修繕の負担区分
退去時の原状回復の範囲と敷金の返還方法
特約事項の有無と内容

わからない言葉や納得できない点があれば、その場で担当者に質問して解決しておくことが大切です。事前に書類のコピーをもらえるか相談し、時間をかけて目を通しておくのもよいでしょう。

★関連記事：賃貸契約の契約書や重要事項説明書で確認しておくこととは？

引越し日のスケジュール調整をする

新居の契約日（家賃発生日）と、引越し日、現在の住まいの退去日がずれると、新旧2つの物件の家賃を同時に支払う「二重家賃」が発生する場合があります。

二重家賃の期間をできるだけ短くするためには、新居の入居可能日を確認したうえで、退去日から逆算して引越しのスケジュールを組むことがポイントです。ただし、退去日をぎりぎりに設定しすぎると、審査や契約手続きが長引いた場合に入居が間に合わなくなるリスクもあります。

また、新築や改装中の物件は、工事の進み具合によって入居日が後ろにずれ込むこともあるため、確実に入居できる日程を管理会社に確認しておきましょう。1月～3月の繁忙期は引越し業者の予約も埋まりやすいため、早めの手配がおすすめです。

★関連記事：賃貸契約の入居日は交渉できる？二重家賃を避ける方法とは？

現在住んでいる賃貸物件の解約手続きをする

現在賃貸物件に住んでいる場合は、新居の契約と並行して、今の住まいの解約手続きも進める必要があります。解約の申し出は、退去日の1か月前までとしている物件が一般的です。ただし、物件によっては2か月前と定められているケースもあるため、まずは今の賃貸借契約書で解約予告期間を確認しましょう。

解約の連絡は、契約書で書面での通知が求められている場合でも、あわせて管理会社や大家さんへ電話で一報を入れ、受け付けられたことを確認しておくと安心です。解約日を決めたら、退去立会いの日程調整や、電気・ガス・水道の停止手続きも忘れずに行いましょう。

なお、新居の入居審査に通る前に解約を申し出てしまうと、審査に落ちた場合に住む場所がなくなる恐れがあります。解約の申し出は、新居の審査通過を確認してから行うのが安全です。

★関連記事：賃貸物件を退去する時の流れとは？退去時に必要な物や注意点を解説

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よくある質問

賃貸契約をする際に必要なものは？

賃貸契約をする際に必要なものは、身分証明書・住民票・収入証明書・印鑑（認印／実印／銀行印）・印鑑証明書・通帳、初期費用のための資金です。
管理会社によっては、連帯保証人の書類（印鑑証明書など）も合わせて持参する必要があります。

役所で取得する書類は基本的に「発行から3ヶ月以内」のものが有効です。取得時期が早すぎると期限切れになり、再発行が必要なため注意しましょう。

連帯保証人が準備する必要があるものは？

賃貸契約時、連帯保証人となる方に準備してもらう必要があるのは住民票・印鑑証明書・連帯保証人引受承諾書への署名捺印です。この他、場合によっては審査の段階で源泉徴収票などの収入証明書、本人確認書類のコピーが必要になることもありますので、早めに依頼をしておくと手続きがスムーズです。

初期費用はいくらくらいかかる？

賃貸契約の初期費用は、一般的に「家賃の4.5〜6ヶ月分」がおおよその目安です。内訳としては、敷金・礼金、前家賃、仲介手数料、火災保険料、保証会社利用料などが含まれます。家賃7万円の物件を例にすると、初期費用はおよそ31.5万〜42万円ほどになる計算です。

敷金・礼金が不要な物件やフリーレントのキャンペーンを利用すれば費用を抑えられる場合もあるため、条件を比較しながら検討すると良いでしょう。

まとめ

賃貸契約には、申し込みから契約完了まで様々な書類や費用が必要です。申し込み段階では、申込書の記入や身分証明書、収入証明書などを用意します。契約時には、住民票や印鑑証明書、連帯保証人に関する書類、口座振替のための通帳や口座印などが必要です。連帯保証人の書類は後日郵送になることもあるため、早めに依頼しておきましょう。

また、賃貸契約時には敷金・礼金・前家賃・仲介手数料・火災保険料・保証料といった初期費用が発生します。物件や契約条件によって金額は異なるため、内訳を確認しておくことが大切です。

あわせて、契約書や重要事項説明書の内容確認、引越し日のスケジュール調整、今住んでいる物件の解約手続きも計画的に進めておくと、スムーズに新生活をスタートできるでしょう。不明な点は不動産会社へ確認しながら、余裕を持って準備を進めてください。

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監修者名

テクトピア編集部

プロフィール

テクトピアは、賃貸マンション・アパート建設で地元から厚い信頼を得る株式会社クラストの不動産賃貸課です。RC造を主体とした堅牢で耐震・耐火性に優れた建物を提供し、デジタロックなどの先進設備で安心・快適な暮らしを実現。首都圏・東海・関西エリアに3万件超の管理物件と約20店舗を展開し、24時間体制で入居者をサポートしています。  有資格者が在籍するテクトピア編集部が、不動産実務で培った知見をもとに本コラムを監修しています。