なぜ？管理会社や大家さんがフリーレントを導入する3つの理由
フリーレントとは、入居後の一定期間家賃が無料になる契約形態のことです。
期間は「1ヶ月」が一般的ですが、物件によっては2週間や半年などさまざま。フリーレントについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
「フリーレントとは？基礎知識やメリット・デメリット、交渉ポイントを徹底解説」
入居者にとってのメリットしかないように見えるフリーレント物件ですが、実は貸し手である大家さんや管理会社にとっては家賃を無料にする「合理的な理由」があるのです。ここでは、主な3つの理由を解説します。
導入理由その1：空室期間を短縮し、早期に入居者を確保するため
大家さんにとって最大のリスクは「空室」です。部屋が空いている間は家賃収入がゼロであるだけでなく、管理費や固定資産税などの維持費用が継続的に発生します。
たとえば家賃6万円の物件が3ヶ月空室だった場合、大家さんの損失は18万円。一方、フリーレントを付けて早期に入居者を確保できれば損失は軽くなり、その後は安定した家賃収入が得られます。つまり、長期的には空室を続けるよりも収益性が高くなるのです。
フリーレントは入居希望者の目に留まりやすく内見や契約につながりやすいため、空室期間を最小限に抑える有効な手段となっています。
導入理由その2：家賃設定を下げずに物件の資産価値を維持するため
空室が埋まらない場合、「家賃そのものを下げる」という手段もあります。しかし、一度家賃を下げてしまうと、景気が良くなったとしても再び元の価格に戻すことは困難。また、同じマンションに住んでいるほかの入居者が自分より安い家賃で新しい人が入居したことを知った場合、「不公平だ」「うちの家賃も下げて欲しい」といった不満や値下げ交渉につながる恐れがあります。
フリーレントであれば、契約上の家賃（月額）は変えずに実質的な割引が可能。物件の資産価値やブランドイメージを保ちつつお得感をアピールできる、有効な手段といえるでしょう。
導入理由その3：「初期費用ゼロ」を強調して近隣物件と差別化するため
賃貸市場では、同じエリア内に似たような条件の物件が数多く存在しており、そんな中で入居者に選んでもらうためには何らかの差別化が必要です。
フリーレントは「初月の家賃が無料！」「初期費用が安くなる！」という大きなインパクトを与えられるため、物件検索サイトで目立ちやすく内見予約につながりやすくなります。特に初めて一人暮らしをする学生や新社会人など、初期費用の負担を少しでも減らしたいと考えている層には非常に魅力的に映るでしょう。
近隣の競合物件に勝つための戦略として、フリーレントは効果的な武器になっているのです。
フリーレントの「なぜ？」を解説！
フリーレントのメリットとは？
フリーレントの大きなメリットは、二重家賃の負担を回避できる点にあります。
「二重家賃」とは、旧居と新居両方の家賃が同時に発生する状態のこと。家賃は「実際に住んでいるか」ではなく「契約期間」に基づいて発生するため、解約予告が遅れて契約終了日が新居入居日以降まで延びてしまうと重複している期間は両方の家賃を支払わなければなりません。
フリーレントが付いていれば一定期間の家賃が無料になるため、契約が重複しても費用負担は軽くなります。初期費用全体で見ると、敷金・礼金・仲介手数料に加えて前家賃が不要になれば数十万円単位で費用を抑えられるケースもあるでしょう。
二重家賃を支払いたくない方にとってフリーレントはぴったりの条件ですが、いくつか注意すべき点もあります。
フリーレントの注意点って？
短期解約時の違約金と最低入居期間について
フリーレントは長く住んでもらうことを前提とした制度なので、物件の多くには「最低入居期間」が設定されています。これは無料期間経過後すぐに退去されるのを防ぐためで、契約書に「1年未満で退去する場合は違約金として家賃○ヶ月分を支払う」といった特約が盛り込まれるのが一般的。違約金の金額は物件によって異なり、フリーレント期間と同じ月数かそれ以上の金額が設定されているケースが多く見られます。
転勤の可能性がある方や短期間の居住を予定している方は、契約前に最低入居期間と違約金の条件を必ず確認しましょう。やむを得ない事情で早期退去する場合も、違約金は原則として免除されませんので注意が必要です。
共益費・管理費について
フリーレントで無料になるのは基本的に「家賃」のみで、共益費や管理費は初月から通常通り発生します。共益費・管理費とは建物の共用部分（廊下、階段、エントランスなど）の清掃費や照明代・エレベーターの保守費用などに充てられるもので、アパートであれば通常は月額3,000円〜5,000円程度が相場です。また、駐車場代や駐輪場代・町内会費なども家賃とは別項目のため、フリーレント期間中でも支払う必要があります。
物件によってはこれらの費用が意外と高額になることもあるため、蓋を開けてみると思ったほど安くなかった、というケースも。そうした誤算を防ぐために、契約前に家賃以外にどのような費用が毎月発生するのか明細をしっかり確認するようにしましょう。
家賃相場について
フリーレント物件の中には、無料期間終了後の家賃が近隣相場よりも割高に設定されているものもあるので注意が必要です。
たとえば近隣相場が7万円のエリアでフリーレント1ヶ月付きの物件が家賃7.5万円だった場合、1年間の総支払額は以下のようになります。
・フリーレント無し：7万円 × 12ヶ月 ＝ 84万円
・フリーレント有り：7.5万円 × 11ヶ月 ＝ 82.5万円
初年度はフリーレント付きのほうが確かにお得です。しかし、2年目以降は毎月5,000円の差額が積み重なっていくことになります。
長く住むつもりであれば、トータルでどちらが得かをしっかり計算することが重要です。契約前には必ず近隣の類似物件と家賃を比較し、フリーレントの恩恵が本当にあるのかを見極めましょう。
賢く初期費用を抑えるための物件選び
閑散期など、フリーレントが付きやすいタイミングを狙う
入居希望者が減る閑散期は、空きが増えるのを防ぐためにフリーレントを導入する物件が増える傾向にあります。閑散期（オフシーズン）は4月終わりから8月にかけてと11・12月。物件を探すなら、ゴールデンウィークに入る前から年末までを狙うとよいでしょう。
一方、繁忙期は新入学や新社会人・転勤などで引っ越しする人が多い1月〜3月です。この時期は物件がどんどん決まっていくため、フリーレントでよい物件が残る可能性はかなり低いでしょう。
急いで引っ越す必要がないのであれば、閑散期を狙って物件を探すと初期費用を大幅に抑えられる可能性が高まります。
フリーレントが付いていなくても交渉してみる
気に入った部屋がフリーレント物件でなくても、諦める必要はありません。入居申し込みの際に「即入居できます」「すぐに契約できます」という条件を提示すれば、大家さんや管理会社が柔軟に対応してくれる場合があります。特に空室期間が長くなっている物件や閑散期に募集している物件は、交渉の余地が大きいでしょう。
また、長期入居を前提としていることをアピールするのも効果的。「最低でも2年は住むつもりです」と伝えれば、大家さんも検討しやすくなるでしょう。ダメ元でも一度相談してみる価値は十分にあります。
礼金ゼロ・仲介手数料ゼロ物件を探す
初期費用を抑えるには、フリーレントだけでなく「礼金ゼロ」や「仲介手数料ゼロ」の物件を探すのも効果的な方法です。
礼金とは大家さんに対するお礼として支払うお金で、通常は家賃の1〜2ヶ月分が相場。敷金と違って退去時に返還されないため、礼金がゼロの物件を選ぶだけで数万円～十数万円の節約になります。
仲介手数料は不動産会社や大家さんに支払う紹介料で、家賃の1ヶ月分(税別)が上限と法律で決められています。仲介手数料を無料～半額程度に抑えている不動産会社もあるので、探してみる価値はあるでしょう。
初期費用を抑えた部屋選びは「テクトピア」へ
当サイト・テクトピアでは、お客様の新しい生活のスタートを少しでも身軽にするために独自の強みを活かしたサポートを行っています。
・自社管理物件だからできる柔軟な対応
数多くの自社管理物件を保有してオーナー様と直接信頼関係を築いているため、フリーレントの相談や礼金の調整などもスムーズに行えるのが強みです。また、管理会社と仲介会社の間でのやり取りが不要なため、契約手続きもスピーディーに進められます。
・仲介手数料の軽減・無料相談
物件によっては家賃1ヶ月分が相場とされる「仲介手数料」を割引、あるいは無料にてご案内できるケースがございます。ここを抑えるだけで初期費用が大きく変わりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
・ニーズに合わせたお得なキャンペーン
テクトピアでは、引越しシーズンやニーズに合わせたキャンペーンを実施しています。初期費用の割引や引越しサポートなどお得な特典をご提供していますので、ぜひご利用ください。
まとめ
フリーレントは、大家さんにとって空室リスクを減らし、物件の資産価値を維持しながら入居者を確保できる合理的な制度です。借主にとっては初期費用を大幅に抑えられる大きなメリットがありますが、短期解約時の違約金や共益費の支払い、家賃相場との比較など、注意すべきポイントをしっかり確認する必要があります。
閑散期を狙った物件探しや交渉、礼金ゼロ・仲介手数料ゼロ物件との組み合わせなど、賢い選び方を実践してお得に新生活をスタートさせましょう。
テクトピアでは初期費用を抑えるためのさまざまなサポートをご用意していますので、ぜひお気軽にご相談ください。納得のいく物件選びで、快適な賃貸生活を始めましょう。
監修者名
テクトピア編集部
プロフィール
テクトピアは、賃貸マンション・アパート建設で地元から厚い信頼を得る株式会社クラストの不動産賃貸課です。RC造を主体とした堅牢で耐震・耐火性に優れた建物を提供し、デジタロックなどの先進設備で安心・快適な暮らしを実現。首都圏・東海・関西エリアに3万件超の管理物件と約20店舗を展開し、24時間体制で入居者をサポートしています。 有資格者が在籍するテクトピア編集部が、不動産実務で培った知見をもとに本コラムを監修しています。
資格一覧
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、
少額短期保険募集人、土地活用プランナー
