賃貸の設備が故障！修理費用は貸主と借主のどちらが負担？
賃貸物件の設備故障の修理費用は基本的には大家さん（貸主）の負担になりますが、故障してしまった設備によっては貸主と借主どちらが負担するか変わる場合があります。
賃貸設備には大きく分けると2種類あり、それが「初期設備」と「残置物」です。
初期設備とは「最初から部屋などに取り付けられている設備」、残置物は「前の入居者が退去する際に残していった私物」のこと。初期設備であれば、基本的に貸主が修理費用を負担します。しかし、残置物の場合は借主が修理費用を負担することになります。
修理費用を負担するのがどちらなのかをはっきりさせておくためにも、入居時に設置されている設備が初期設備なのか残置物なのか事前に確認しておきましょう。
初期設備とは
初期設備は最初から部屋などに取り付けられている設備で、代表的なものはエアコン・給湯器・キッチン・ガスコンロなどがあります。それ以外に、お風呂やドアなども初期設備です。
初期設備は大家さん（貸主）が所有し、基本的な生活に必要な設備としてこれらがある前提で家賃を設定して賃貸借契約を結びます。
そのため、初期設備に故障があれば修理費用を負担するのは貸主になります。
設備は雨風や湿気・温度変化・日照などによる品質の低下だけでなく、通常の方法で使い続けることでも摩滅・汚れ等の損耗が起こります。
これらの経年劣化による初期設備の故障や修理は貸主負担になりますが、それ以外の破損などは借主の負担になる場合があるので注意が必要です。
また、同じ経年劣化でも、消耗品は借主の負担になることが一般的。消耗品とは電球や電池、襖障子、パッキンなどが該当しますが、何が消耗品扱いになっているのかは事前に確認しておいたほうがよいでしょう。
初期設備の故障に対する補償はある？
初期設備は日常生活を送る上で欠かせない設備であることがほとんど。それが故障などで使えないとなれば、生活に支障が出てしまいます。
例えば給湯器が使えずお風呂に入れないとなれば、銭湯を利用するといった負担も発生するでしょう。このような設備故障を原因とする負担に対して、貸主は補償してくれるのでしょうか？
このような補償にあたる内容は民法に定められており、2020年4月1日より施行された改正民法で、設備が故障して使用できなかった場合には賃料の一部を減額することが義務化されました。
改正前は「減額を請求できる」という権利の記載であったため、改正によって入居者に対する補償が手厚くなった形です。
残置物とは
残置物とは「前の入居者が退去する際に残していった私物」のことです。
一見初期設備に思える照明やエアコン、ガスコンロなども、実は前の契約者が置いていったものということもあります。特にエアコンや給湯器などは初期設備なのか残置物なのかがわかりにくいため、しっかり把握しておきましょう。
初期設備の修理は貸主の負担ですが、残置物の撤去や修理費用などは借主の負担になるのが基本です。
設備のどれが残置物にあたるのかは事前に説明を受けますが、契約書や重要事項説明書にも記載されているため、曖昧な場合はこれらの書面で確認ができます。
また、同じ残置物でも「無償貸与（貸与品）」か「無償譲渡」なのかによって扱い方に注意が必要。
無償貸与はあくまで貸しているだけなので、借主が勝手に捨てたり解約時に持っていくことはできません。しかし、無償譲渡の場合は貸主から借主が譲られた（もらった）形になるため、捨てたり持ち出したりすることも自由です。
初期設備でも借主が修理費用を負担する可能性がある場合とは？
勝手に修理業者を手配した場合
貸主に連絡せず勝手に判断をして修理をした場合、後から請求しても認められない場合があります。もし認められなければ、修理費用は借主負担になる恐れも。
賃貸物件はあくまで貸主のものなので、故障を発見したらまずは必ず貸主に相談しましょう。
しかし、すぐに修理しないと困ってしまう場合や、緊急を要するものの、貸主と連絡が取れない…といった場合も考えられます。
このような場合に困らないように、貸主と事前に話し合っておくことも大切。契約書に記載されている場合もありますので、しっかりと目を通しておきましょう。
改正前の民法では、どのような場合に自分で修理できるのかを定めた規定がありませんでした。ですが、2020年4月1日より施行された改正民法によって、修理費用が妥当であれば貸主に対して費用を事後請求できるようになっています。
とはいえ、自分で対応を進める場合には事前に管理会社などにその旨を連絡しておくようにしましょう。
不具合を放置して悪化してしまった場合
修理が必要であるにもかかわらず貸主や管理会社などに連絡せず放置した結果、故障状態が悪化してしまった場合、借主の負担で修理をしなければならないことがあります。
例えば雨漏りを放置した影響で室内にカビが発生したり床が傷んだりしてしまった場合は、その修繕費用も含めて借主負担となることがあるので注意しましょう。
また、放置をすることで自分以外にも被害が及んでしまう場合も。
特に注意なのはガス周りです。給湯器の故障などでお湯が出ない場合、放置しているとガス管の腐食が進行してまったり、ガスが漏れて一酸化炭素中毒などの事故につながる恐れがあります。
もしそうなってしまったら自分だけでなく周囲を巻き込んでしまう可能性があるため、物件や設備の不具合に気がついたら、早急に貸主や管理会社に連絡しましょう。
入居者（借主）の故意過失がある場合
入居者の故意・過失、つまり「わざと」や「うっかり」で設備を壊したり故障させてしまった場合は、入居者の負担となってしまいます。
わざとドアを壊した、壁に傷をつけたり穴を空けてしまった、うっかり窓ガラスを割ってしまったといった際はもちろん、結露を放置したことによる壁のシミやカビなども入居者の負担になる場合があります。
小さなお子さんがいる方は、床や壁の落書きなども要注意。
ペットを室内で飼っている場合、猫が柱で爪とぎをしたりクロスに爪の跡をつけたり、畳などに糞尿の臭いがついてしまう…といったペットによる傷や臭いも貸主の負担となります。
賃貸物件の設備が故障してしまったら
故障に気づいた際には、早急に貸主や管理会社に連絡することが一番です。すぐに連絡をしないと、借主である自分が修理代を負担することになってしまう可能性もあります。生活の不便をすぐに解消するためも、よほどの緊急性がない限り、まずは連絡して対応を相談するようにしましょう。
※掲載の写真はすべてイメージです。
監修者名
テクトピア編集部
資格一覧
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、
少額短期保険募集人、土地活用プランナー
