賃貸契約の入居日は交渉できる？二重家賃を避ける方法とは？ | ブログ | 賃貸（賃貸マンション・アパート）・不動産のお部屋探しならテクトピア

賃貸契約の入居日は延期できる？交渉のコツは？
これで損しない！賃貸入居日の交渉術
賃貸入居日の交渉しやすさは不動産会社選びが大切
- 対応力とコミュニケーション力が高い不動産会社を選ぶ
- 情報量の多い不動産会社を選ぶ

賃貸契約の入居日は延期できる？交渉のコツは？

「入居日」という言葉は、「引っ越して実際に住み始める日」と「契約した物件に住めるようになる日」の2つの解釈が可能です。
一般的に不動産会社が賃貸借契約書に記載する「入居日」とは「契約した物件に住めるようになる日」のこと。その日から家賃が発生するという意味で使われます。双方の認識に違いがないか、念のため確認しておきましょう。
ここでは、「入居日」を「契約上、家賃が発生する日」と位置づけて、延期の可否や契約から入居までの流れ、そして交渉ポイントについて解説します。

入居日の延期は可能か

基本的に、賃貸契約後に入居日を変更するのは難しいと考えてください。入居日の変更は不動産会社と大家さんにとって、次のようなリスクや影響があるからです。

・収益面のリスク：家賃収入が減るほか、空室の管理費用が据え置かれる
・管理上のリスク：書類変更や鍵の引き渡し日の再調整などが必要となる
・信頼関係への影響：減収や契約変更がたび重なると信頼関係にも影響が出る

契約後であっても、大家さんとの交渉次第で入居日の延期は可能です。ただし、別の入居希望者が期待できる引越しシーズンや駅近で移動しやすい好立地物件、人気のある物件などでは交渉を断られる可能性が高いでしょう。交渉に応じてくれたとしても、延期できるのは長くて2週間程度が目安。新たな入居日以降は家賃が発生します。
根本的な対応策として、入居日を変更する必要が生じないようにすることが大切です。住んでいる物件の解約手続きや引っ越し業者の手配・仕事のスケジュールを整えたうえで契約しましょう。

賃貸物件の契約から入居までの流れ

賃貸借契約から入居までの具体的なスケジュールは以下の通りです。

・入居審査申請と承認（3日～1週間）
・契約書や重要事項の説明と敷金・仲介手数料などの初期費用を支払い（1日～）
・契約書類の確認、新居の鍵の受け渡し（1日～）
・ガスや電気の開栓手続きをして引越し・入居（1日～）

金融機関営業日を考慮してもスムーズにいけば約2週間で完了するので、空き物件であれば即入居可能です。
ただし、先住者がいるならその方の契約最終日以降で入居日を設定するので、手続きに問題がなくても鍵の引き渡しは先になります。また、中古物件や災害があった地域の物件だと経年劣化や故障の補修に日数を要するケースもあるため、契約後に入居日が延期される可能性があります。

入居日の交渉ポイント

ここでは、借主側の理由により入居日変更が必要となった場合の交渉ポイントを解説します。

早めの相談

入居日の変更が必要となった時点で不動産会社担当者に連絡しましょう。早めに相談すれば、大家さんへの交渉や契約書再作成事務・諸手続きの変更スケジュールに余裕が出るので、担当者の作業負担を減らせます。

具体的な希望日の提示

日程交渉で重要なのは日付です。不動産会社は具体的な希望日で大家さんと交渉するので、あやふやな状態では進められません。先の長い希望日だと入居を断られる可能性はありますが、次の物件探しに早く取りかかれる利点もあるので正直に相談するのをおすすめします。交渉を二転三転させないためにも、具体的な希望日の提示は重要なポイントです。

明確な理由の提示

不動産会社担当者には「なぜ入居日を変更したいのか」、具体的な理由を提示することも大切です。「日程に合う引越し業者を探せない」「両方に家賃を払うと資金繰りが苦しくなる」など、率直に事情を伝える方が大家さんの心証もよくなります。「単にもったいないから」といったわがままな理由ではないことが伝わるよう、言葉選びにも気をつけましょう。

不動産会社とのコミュニケーション

最終的に入居日の延期を決めるのは大家さんで、不動産会社の担当者は大家さんとの交渉をスムーズに進めてくれる仲介者です。交渉をうまく進めてもらうためにも担当者には丁寧な対応を心がけ、上手にコミュニケーションをとってください。

交渉内容の書面化

双方で取りまとめた書面はメールや電話よりも強い証拠能力を持っています。入居日変更の交渉内容は必ず書面で記録して、契約書とワンセットで保管してください。

これで損しない！賃貸入居日の交渉術

引越し費用で損をしないために、入居日に着目した賃貸契約や物件選びの交渉術を紹介します。

契約後の変更は極力避けよう

日程や家賃の不利益を発生させないよう、契約前の調整段階から不動産会社の担当者と連携をとり、契約後に入居日を変更せずにすむよう交渉しましょう。
契約書は法的に守られるものなので、内容変更の申し出は契約違反とみなされる可能性があります。そうならないためにも、担当者との綿密な調整が必要です。
すでに火災保険・地震保険などの申請が済んでいる物件や即日入居可能な物件では、入居日の延期が認められないケースもあります。そうなると、たとえ引越しが延期になっても当初の契約どおり家賃が発生し、期日どおりに支払わなくてはなりません。

二重家賃にならない物件を探そう

新しい部屋の家賃と今住んでいる部屋の家賃を同時に支払うことを「二重家賃」といいます。二重家賃を回避するためには、入居日に余裕のある物件選びが重要。以下に二重家賃が発生しにくい物件の選び方を紹介します。

フリーレント物件を選ぶ

フリーレント物件とは、一定期間の家賃が無料になる特典がついた物件のこと。フリーレント物件を選べば解約日が入居日を超えても新居の家賃を支払う必要がなく、解約で発生した日割り家賃と重複せずに済みます。
家賃が無料になる期間を超えないよう気をつけてください。

スライド物件を選ぶ

スライド物件とは、入居日を柔軟に設定できる物件のこと。通常、賃貸契約は月初めからになることが多いですが、スライド物件なら中旬や下旬からの入居も可能なため、現在の住居の退去日に合わせて新居の入居日を調整し、二重家賃の期間を短くすることができます。

オフシーズンに物件を選ぶ

引越しのオフシーズンに物件を探すのも、二重家賃を避ける有効な方法です。オンシーズンに入居者が決まらず空室になった部屋は、入居者を確保するために入居日の交渉に応じてくれやすい傾向があります。
ただし、長期間空室だった物件には注意が必要です。事故物件や瑕疵物件の可能性があるので、必ず物件の状態や評判などを確認しましょう。

敷金・礼金が発生しない物件を選ぶ

敷金・礼金が0円の物件なら、たとえ二重家賃が発生したとしても支出を抑えられます。ただし、原状回復費用を補填する敷金がなくなるので、退去時に予想以上の費用が発生する可能性もあります。入居後は住居を痛めないように丁寧な住み方を心がけるほか、原状回復費用を貯蓄しておくとよいでしょう。

二重家賃になりやすい物件とは

二重家賃が発生しやすい物件には、「即入居可能物件」「新築物件」「リフォーム中物件」などが挙げられます。
「即入居可能物件」は空き物件にみられる条件です。入居審査が通ると同時に入居日が確定される契約が多く、審査がスムーズに進んだ場合は居住中の部屋を退去する前に家賃が発生してしまいます。二重家賃を回避するには、即入居可能であっても入居できる日を明確に伝えることが重要。「空き部屋になるよりは」と応じてくれる可能性は高いので、交渉の価値はあります。
「新築物件」は入居を検討する人が多く競争率が高めな物件です。確実に部屋を押さえるために、仮押さえ金を支払ったり二重家賃を覚悟して契約したりすることがあります。そのほか、工事が遅れた場合は一時的に住まいがなくなるリスクがあるので、工事の進捗具合も考慮しなくてはなりません。
「リフォーム中物件」も新築物件と同様です。これら2種類の物件を検討中なら、退去までの日数に余裕があると選びやすくなるでしょう。
二重家賃になりやすいとはいえ、こうした物件も交渉次第で費用は抑えられます。妥協せずにいい部屋を選ぶには、やはり担当者との密なコミュニケーションが必要です。

解約手続きを調整して二重家賃を防ごう

退去予定日が決まったら、早急に大家さんと管理会社に対して解約通知と引越し日程を連絡します。解約日は契約書に記載された「解約通知期間」よりも前に設定することはできません。通知が遅くなるとそれだけ解約が遅くなり、二重家賃が発生しやすくなります。

一般的な解約手続きの流れ

・契約書の「解約予告期間」を確認し、契約時に受け取っている「解約通知書」を管理会社へ送付
・電気・ガス・水道・火災保険などのライフラインの解約
・荷物が運び出された後、大家さんまたは管理会社の担当者に退去立ち会いチェックをしてもらう
・家賃や敷金の精算
解約にあたり契約書の「室内の原状回復費用」「敷金の返還」「退去月の家賃の計算方法」などを確認しておくと、明け渡し後のトラブルを避けやすくなります。

解約期限を守って退去する

解約期限を守ることは、二重家賃の発生を防ぐ効果的な方法のひとつ。解約予告期間（通常1ヶ月程度）よりも前に通知すれば、退去日は自由に設定できます。予告期間は契約によって異なるため、契約書を必ず確認してください。
なお、双方の合意で決められた日付を超えて退去するのは契約違反です。天災や重大な事故など、借主に責任がない理由で退去が遅れる場合は、状況によって契約違反とならないケースもあります。

現住居の解約日と新居の入居日を近い日にする

新居の入居日を決めた後、できるだけ早く現住居を解約すれば二重家賃を払う期間を短縮できます。ただし、一度解約予告通知をすると原則的に解約予告は撤回できません。入居が確定した段階で解約するのが理想的です。

二重家賃になりにくい物件やタイミングを選ぶことで、二重家賃のリスクは大幅に減らせます。
諸事情で引っ越し日程の変動を余儀なくされる場合においては、物件探しは単に条件や家賃だけでなく入居時期の柔軟性も重要な選択基準として考慮したいところ。また、大家さんや不動産会社との交渉も躊躇せず、自分の状況を説明して最適な条件を探ることが大切です。

賃貸入居日の交渉しやすさは不動産会社選びが大切

賃貸物件の二重家賃を防ぐための重要ポイントである「入居日の設定」。契約後の変更は、借主と大家さんを仲介する不動産会社の交渉力で決まります。
信頼できて交渉力も高い不動産会社を選べば、よい条件で物件を契約することも可能です。「口コミ」「物件情報量」「宅地建物取引業の免許更新回数」「仲介手数料」といった情報を元にチェックして選びましょう。

対応力とコミュニケーション力が高い不動産会社を選ぶ

「入居日」の交渉を有利にするには、対応力の高い担当者が在籍する不動産会社を探すのがポイントです。

・レスポンスが速い
・希望条件を丁寧に聞いてくれる
・親身に相談に乗ってくれる
・希望条件に近い物件を提案してくれる
・物件について詳しく説明してくれる
・内見に積極的である
・物件のよいところだけでなく悪いところも教えてくれる
・契約を急かさない

上記以外にもチェックポイントはたくさんありますが、誠実でコミュニケーション力の高い不動産会社を選ぶことが大切です。LINEや公式サイトで質問できる不動産会社なら、訪問できなくても質問できるので対応を見てみるとよいでしょう。

情報量の多い不動産会社を選ぶ

物件情報が豊富な不動産会社を利用すると、二重家賃が発生しないタイミングで入居可能な物件を選びやすくなります。
不動産会社には、全国に支店ネットワークを持つ大手不動産会社と、長年地域に密着して営業している中小不動産会社があります。住みたい土地の地元に実店舗を数多く持っている不動産会社を探してみると、大家さんとの交渉力が高い担当者と出会えるかもしれません。
住みたいエリアや部屋の広さ・間取り・家賃など、自分の希望する物件の条件を具体的に決めて、できるだけ多くの物件を紹介してもらえる不動産会社を選ぶのは基本ともいえます。二重家賃や敷金・引越し代などのコストを抑えて、イメージ通りの部屋に住むための秘訣です。

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