敷金は保険のような役割がある
敷金は修繕にあてられる費用
敷金とは、部屋を借りている間にキズや汚れがついた場合・家具や設備が壊れた場合の修理・交換にあてられる費用です。
退去時の原状回復費用として使われるケースが多く見られます。
故意や過失による部屋のキズや汚れなどを元の状態に戻すための修繕費用ですが、煙草のヤニによるシミや結露を放置した末のカビなど、普段の生活の中でできたキズや汚れでも負担しなければならない場合があります。
原状回復費用を差し引いたあと、余った敷金は返金されます。
家賃の支払がない時に敷金が使われることがある
家賃滞納が起きた場合の補填として敷金が使われることがあります。
退去時に家賃の未払いがあり、支払えない・回収できないといった場合には敷金から差し引くことができます。
ただし、入居期間中の未払い家賃との相殺は通常行われません。
敷金から未払い家賃や原状回復費用が差し引かれたあとに不足があれば、追加で支払う必要があります。
敷引とは
敷引（しきびき）とは、賃貸借契約時に保証金から一定金額が差し引かれる仕組みのことで、家賃滞納の補填や退去時の原状回復費用として差し引かれます。
主に関西地方で見られる独特の商習慣で、敷金と違い退去時には返金されない費用です。
敷引きの名目は退去した物件の修繕費用となっていて、部屋をきれいに使用していて原状回復費用がほとんど掛からなかった場合でも契約時に取り決めした敷引き額は変わりません。
部屋の使用状況があまりよくなく、修繕費用が敷引の金額以上になった場合は別途請求される可能性があるので注意が必要です。
礼金は大家さんへの謝礼金
礼金とは、部屋を所有する大家さんに対してお礼の意味として支払うお金のことで、返金されないのが一般的。
法律で決められているものではなく、「家を貸してくれてありがとう」という感謝の気持ちとして支払われていました。
現在はお礼という概念はなくなりつつあり、本来の意味での礼金ではなく慣習だけが残っているようです。
なお、公的機関が貸し主となっている物件の場合は礼金不要です。
敷金の相場は家賃の1～2ヶ月分
国土交通省がまとめている「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によると、敷金の設定金額は家賃の1ヶ月分がもっとも多く、次いで2ヶ月といった調査結果がでています。
家賃の1～2ヶ月分が一般的な相場といえるでしょう。しかし、物件や地域の慣習によっては大きく異なってきます。
例えば、東京では敷金・礼金が家賃の1～2か月分に設定されているケースが多くありますが、礼金がない代わりに敷金を4～5ヶ月分負担するといった地域もあります。
関西地方には保証金・敷引といった独特な商習慣もあり、敷引は敷金と違って返金されない費用となっています。
これらの仕組みや金額は地域によって変わってきますので、事前に周辺エリアの相場を確認しておくほうがよいでしょう。
また、国土交通省住宅局が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって敷金が定義されたことで原状回復費用の範囲が明確となり、近年では敷金ゼロ物件が増加しています。
これまでも敷金の返還に関してトラブルが多発しているため、敷金を廃止することで回避しようとする動きが出てきています。
敷金で原状回復費用を補填するよりも、退去後にクリーニング代として請求するほうがトラブルを回避しやすいという考え方です。
その他にも、賃貸住宅の需要が高まっていることから入居者を集めるために敷金の減額や敷金をゼロにするといったケースがあります。
保証会社の利用や更新料の支払いなど、他の費用や条件を設定することでリスクを回避していることも敷金ゼロ物件が増えてきている理由です。
※参照：国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｜再改訂版」
敷金は返ってくる場合がある
敷金が返ってくる事例
経年劣化や通常消耗した設備については原則貸し主が負担します。
建物の構造により発生したものや自然災害により発生するものも負担の対象となっています。
・網戸や障子の張り替え
・テレビや冷蔵庫の背面の壁にできた電気焼けによる黒ずみ
・タンスや家具などの設置跡
・壁に空いた画びょうやピンの跡
・耐用年数が過ぎた機器の交換
・鍵の交換（破損・紛失のない場合）
・フローリング・壁紙の日焼け
敷金が返ってこない事例
故意や過失による汚れやキズは入居者の負担。
適切に管理・保存して貸し主に返す義務を怠った場合や、通常の使用方法に反する使い方をして修繕の対象になった場合も支払いが発生します。
・キャスター付きの椅子によるへこみ
・タバコのヤニ汚れやにおい、焦げ跡
・壁に空いたくぎ穴やねじ穴
・台所の油汚れ
・冷蔵庫下のサビ
・長期間手入れを怠ったことによる水垢やカビ
・窓の閉め忘れにより雨が吹き込んでできたフローリングの色落ち
・飲み物、食べ物をこぼした際掃除を怠りできた壁や床のシミ
・落書きなどのキズや汚れ
・ペットなどのひっかきキズ
経年劣化や通常消耗など原状回復の認識違いがあったり故意や過失の判断が難しかったりする場合、特約に関することなどはトラブルに発展する可能性があります。
原状回復費用に大きく影響しないよう、事前に確認しておきましょう。
敷金ゼロの賃貸物件には注意が必要
退去時にクリーニング代・修繕費を徴収する
敷金がゼロの物件はクリーニング代や修繕費用を退去時に支払う必要があるので、引っ越し費用以外の持ち出しが発生し、金銭負担が増えます。
前もって家賃の1～2ヶ月分を準備しておくと安心でしょう。
家賃への上乗せや短期解約違約金が設定されている
退去時に必要となる修繕費用を回収するために、家賃に上乗せしているケースがあります。
その他、契約期間満了前に解約した場合には「短期解約違約金」が請求される可能性があるので注意が必要です。
周辺エリアの家賃相場や解約金の金額がいくらになるかなどを事前に確認しておきましょう。
入居者がなかなか決まらない
日当たりが悪い・築年数が古い・駅から遠い・駐車場がないなどのマイナス条件がある物件はなかなか満室になりません。
そのため、敷金をゼロに設定して空室状況を改善しようとしているケースがあります。
敷金で損しないために入居時に契約書を確認する
入居時には契約書の確認を必ずしておきましょう。
聞き慣れない単語や難しい不動産用語が多いので理解するのが面倒に感じるかもしれませんが、内容を十分に読み込んでおくことがトラブル防止に繋がります。
契約前の重要事項説明は、賃料や解約・違約金・部屋を使用するうえでの条件など、特に大切なことを入居予定者に説明するものです。
わからないことや契約書と重要事項の内容が食い違う点があれば、遠慮せずに質問してください。
敷金返還に関係する特約がどうなっているかも必ず確認しましょう。
入居・退去時には部屋の状態を確認し、写真や動画で記録しておけばトラブル防止にも役立ちます。
監修者名
テクトピア編集部
プロフィール
テクトピアは、賃貸マンション・アパート建設で地元から厚い信頼を得る株式会社クラストの不動産賃貸課です。RC造を主体とした堅牢で耐震・耐火性に優れた建物を提供し、デジタロックなどの先進設備で安心・快適な暮らしを実現。首都圏・東海・関西エリアに3万件超の管理物件と約20店舗を展開し、24時間体制で入居者をサポートしています。 有資格者が在籍するテクトピア編集部が、不動産実務で培った知見をもとに本コラムを監修しています。
資格一覧
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、
少額短期保険募集人、土地活用プランナー
