賃貸物件のフローリングを傷つけたら退去時に修繕費が必要？ | ブログ | 賃貸（賃貸マンション・アパート）・不動産のお部屋探しならテクトピア

修繕費の支払いに関わる「原状回復義務」とは
原状回復義務に当てはまるのはどんな場合？
フローリングが傷つくのを防ぐ方法
フローリング以外も注意！入居者負担になりがちな傷や汚れとは
- 壁やクロスについての負担事例
- 水回りの負担事例
修繕費でムダな出費をしないためのポイント

修繕費の支払いに関わる「原状回復義務」とは

原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と国土交通省のガイドラインで定義されています。

賃借人は退去時に部屋を修繕する義務を負いますが、借りた当時の状態に部屋を戻すということではありません。
原状回復の対象になる傷や汚れについては修繕が必要で、その費用も負担しなければならないということです。

参照元：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

原状回復義務に当てはまるのはどんな場合？

原状回復に当てはまらない傷の修繕などは、賃貸人（大家さん）が費用を負担することになります。どういった傷・汚れが原状回復の対象になるのでしょうか。

原状回復義務の対象となる場合とは

原状回復義務の対象になるかどうかは、「善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）」に違反するかどうかがポイント。
善管注意義務は、民法第400条（特定物の引渡しの場合の注意義務）の条文の中に出てくる言葉で、入居者が一般的・客観的に求められる程度の注意義務のことです。

この善管注意義務を怠ったことによる傷や汚れと判断されるものは「特別損耗」と呼ばれ、入居者が修繕費用を負担しなければならないものになります。

原状回復義務の対象外になるもの

「特別損耗」に対して、通常の生活によってできた傷や汚れは「通常損耗」と呼ばれ、この修繕費用は賃貸人（大家さん）の負担となります。時間の経過と共に劣化する「経年劣化」も原状回復義務の対象外となり、入居者の修繕の義務はありません。

修繕費を払う必要がある傷・汚れ

家具を移動した際の傷

家具を移動させる際に引きずったりぶつけたりしてできた傷は、入居者が注意を怠ったとして「特別損耗」になります。模様替えなどで自身で家具を移動させる場合は特に注意しましょう。

雨の吹き込みによる汚れや色落ち

雨は自然現象ではありますが、窓の閉め忘れといった入居者の不注意で汚れや色落ちが発生してしまった場合は、その修繕費は負担する義務を負います。
雨漏りなどの構造上の欠陥による場合は費用負担の必要はありませんが、雨漏りに気づいていながら連絡をせず、その結果汚れた場合、費用を負担しなくてはならないことも。異変に気づいたらすぐに連絡をしましょう。

フローリングに物を落としてできたへこみ

故意ではなかったとしても、物を落としてできたへこみについては注意不足と判断されてしまい、費用を負担して修繕する傷になります。

入居者が修繕しなくていい傷・汚れ

家具設置の跡

冷蔵庫やベッドなど重さのある家具をフローリング上に置くと、支えている脚の部分がへこんでしまうことがあります。これらの家具の設置は普通に生活する上で欠かせないため、通常使用の範囲の傷である「通常損耗」と判断され、入居者が修繕する必要はありません。

ただし、ピアノなど生活必需品以外によるへこみの場合は、修繕費用が入居者負担になることがあります。

太陽光による日焼け

窓がある以上、太陽光が部屋の中に差し込むことは避けられません。

そのため、日焼けによる色落ちは原状回復義務の対象とはならず、大家さんが費用負担をして修繕します。

経年劣化が原因の傷や汚れ

施工されてから年数が経ってしまったフローリングは、色落ちしたり剥がれてきたりする場合があります。経年劣化によるこれらの傷・汚れは入居者の注意とは関係がないため、修繕義務も当然ありません。

また、物を落とした際のへこみの修繕は基本的に入居者負担となります。
しかし、例えば元々備え付けられていた棚などが経年劣化で落下してへこんでしまったといった場合などでは、大家さんが負担すべき「通常損耗」と判断されます。

フローリングが傷つくのを防ぐ方法

家具の脚にはクッションカバーやシールをつける

不意に動いてしまう恐れがあるテーブルや頻繁に移動する椅子などは、傷の原因になりがち。これらの家具の脚にクッションカバーやシールを貼り付けておくと、床との摩擦を軽減して傷を予防できます。
引きずる際の音を防ぐ効果もあるので、階下に住人がいる場合は防音対策としても有効です。

椅子のクッションカバーは100円均一のお店やホームセンターで購入でき、取り付けも簡単にできます。

カーペットやラグを敷く

物を落としそうなダイニングテーブルの下などには、カーペットやラグを敷くと良いでしょう。
小さいお子さんがいる場合、転倒してしまった際のケガも防ぎやすくなります。また、ペットOKのお部屋で犬や猫を飼う場合は、爪による傷や汚れを防ぐためにも必須です。

ただ、「カーペットを敷くとフローリングの木の雰囲気がなくなるので嫌だ」と考える方は、木目調のフローリングタイルを敷くという方法もあります。
フローリングタイルなら汚れてしまってもその部分だけを取り替えることができ、綺麗な状態を保ちやすいのもメリットです。

キャスター付きの家具の下にはマットを敷く

フローリングとの摩擦によって特に傷つきやすいのがキャスター付きの家具。
使用する場合はマットを敷くなどして、フローリングを保護するようにしましょう。マットを敷くことで防音対策にもなります。

また、ピアノやソファーなどの重い家具の下にはなるべく敷板を敷くようにしましょう。
生活に欠かせない家具のへこみは大家さんが修繕をしますが、模様替えなどで家具を動かした際にへこみがあると気になってしまうもの。敷板を敷けば重量が1点に集中しないため、深くへこんでしまうことを防げます。

定期的にワックスを塗る

定期的にフローリングにワックスを塗るのも、傷を防ぐ方法としておすすめ。
ワックスを塗っておけば傷ができにくいのはもちろん、乾燥を防止できるためフローリングのひび割れや汚れも防止できます。

ただしワックスにはフローリングとの相性があり、塗ってもよいワックスと塗ってはいけないワックスがあるので注意が必要。塗る前には管理会社や大家さんに確認しましょう。

小さな傷は自分で補修することもできる

万全の対策をしていても、どうしても小さな傷はフローリングに付いてしまうもの。あまり大きな傷でなければ、リペアキットを使って自分で補修して目立たなくできます。

リペアキットには、浅い傷向けのクレヨンのようなペンで傷部分に色を塗って目立たなくするようなものや、色付きのパテのような素材を溶かして傷を埋めるものがあります。
ホームセンターやインターネットにて1,000円～4,000円程度で手軽に購入できますが、自分で補修をすると余計に目立ってしまう可能性も。状態が悪化してしまうと高額な修繕費がかかってしまうので、使用には注意が必要です。

自分での修復は難しそうだと思ったら、自分勝手に補修をするのは避け、必ず大家さんや管理会社に相談してください。

フローリング以外も注意！入居者負担になりがちな傷や汚れとは

壁やクロスについての負担事例

フローリングと同様、通常の使用を超える汚損と判断された場合に費用を負担するのは入居者です。例えば以下のような場合、補修・張り替えの費用を入居者が負担することになります。

入居者が天井の指定位置以外に設置した照明器具の跡
喫煙によるヤニの汚れや焦げ跡
壁紙の張り替えが必要なほどのネジ穴や釘の跡
壁やクロスへの落書きによる汚れ
飼っているペットにつけられた傷があったり、においが染みついている

水回りの負担事例

風呂・トイレ・洗面台などの水垢による汚れ
清掃を怠り広がってしまったカビ汚れ
換気扇の油汚れ

水回りの場合、掃除などをせずに放置してしまった汚れについては入居者が修繕費用を負担しなければならない可能性があります。頑固な汚れになっては清掃にも手間がかかってしまうので、日常的に清掃するような習慣をつけておきましょう。

通常であれば、入居者の費用負担となるのは故意や不注意による汚れや傷のみです。しかし、賃貸借契約の特約で「物件の損耗に関わらず退去時には修繕費を支払う」という契約内容になっている場合があります。

そういった契約内容の部屋に住んでいるということは、この特約に同意しているということ。その場合、自身の注意不足などに関わらず修繕費用を支払わなくてはなりません。
契約時には内容をしっかりと確認し、分からないことがあれば大家さんや管理会社に事前に確認をしておきましょう。

また、「これくらいは大丈夫だろう」と汚れや傷を放置して状態を悪化させないよう、普段から気をつけておくことも大切です。

修繕費でムダな出費をしないためのポイント

入居時に現況確認書を提出する際の注意点

入居時には、「現況確認書」というものを大家さんや管理会社から期限までに提出することが求められます。「現況確認書」は「入居時チェック表」とも呼ばれていて、入居当時の部屋の状態（傷・汚れ・設備の不具合）を記録しておくものです。

退去時に傷・汚れ・設備の不具合があった場合、この書類に記録されていないと入居者が作った傷や汚れだと判断されてしまいます。
退去時に揉めないように傷部分の写真も一緒に提出しておくと、後から対象の傷が確認しやすくなるので安心です。

入居した後に、現況確認書には記載されていない傷や汚れを発見することもあります。その場合はすみやかに大家さんや管理会社に連絡し、できるだけ早く確認してもらうようにしましょう。

入居前の傷であることを双方が認識しておくために、この場合にも写真で撮影して記録しておくのがおすすめです。
現況確認書は提出してしまうので、念のため手元にコピーを残しておくようにしましょう。

退去時には部屋の傷・汚れを確認して、大家さん・入居者のどちらが修繕費用を負担するのかを決めます。
身に覚えのない修繕費用を請求されることを防ぐため、退去時の確認は管理会社任せにはせず、必ず立ち会うようにしてください。

どうしても立ち会いが難しい場合、事前に連絡をしておけば代理人を立てることも可能。
しかし、傷や汚れについて事情を説明・弁明しなければならない可能性もあるので、できる限り入居者本人が立ち会いましょう。

原状回復についての契約内容を確認しておく

契約内容の中には、退去時の原状回復義務について記載されている場合があります。
例えば、傷や汚れの状態に関係なく退去時にはフローリングの張り替え費用が請求されるような特約（敷金○万円をその費用にあてると記載がある等）など。
こういった内容は事前に説明されますが、初めての引越しの際は見落としてしまいがちです。後から思いもよらない請求をされてしまわないよう、面倒でも契約内容にはちゃんと目を通すようにしましょう。

このような特約があると返金される敷金が減ってしまうので、デメリットしかないように感じるかもしれません。
しかし、修繕費用が経済的に負担に感じないのであれば、フローリングの傷を気にせず日常生活を送れるというメリットもあります。