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アパートの契約更新に必要なものは?
契約書を確認して準備を

アパートの契約更新は、更新料がかかったり賃貸条件が変更されることがあったりと、知識がないと難しいものです。事前に契約更新はどんなものなのか調べて、準備しておくとスムーズに進められます。この記事ではアパートの契約更新について解説します。

アパートの契約更新とは

アパートを借りるときは賃貸借契約を結びますが、そのほとんどが期間の定めがある契約です。そのため、契約が切れる前に契約の更新をすることになります。ここでは、アパートの契約更新についてくわしく解説していきます。

アパートの契約更新について

アパートを借りるときは、必ず「賃貸借契約」を結びます。賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、一般的には普通借家契約を結んでいる場合が多いです。

普通借家契約は、契約期間が2年であることがほとんどです。なぜ2年間なのかというと、借地借家法により期間を1年未満と定めた普通借家契約は、期間の定めがないものとみなされるからです。2年間であることが多いのは、平均居住期間が一般ファミリー層と高齢者層以外で2~4年間であることが多いからではないかと考えられています。

更新が必要な理由

契約期間に定めがあるため、契約期間を超えて住み続ける場合には更新が必要です。賃貸人からすれば、頻繁に家賃滞納をする入居者などは更新しない選択をすることもできます。

ただし、普通借家契約では、契約の当事者が更新の1年〜6ヶ月前までに、相手方に更新をしない通知、もしくは条件を変更しないと更新しないという通知をしない場合は、自動的に「前回と同一条件で、かつ期間については定めがない」状態で更新したとみなされます。これを「法定更新」といいます。

また賃貸人からの更新拒絶についてはさらに厳しく、賃貸人が建物を貸せなくなる事情や入居者が借りている間の利用状況などを考慮し、更新拒絶が適当であると認められなければ更新拒絶をすることができません。

法定更新になると「期間の定めがない賃貸借契約」とみなされますので、周辺の家賃相場が上がっても変更ができなくなります。貸す側としてはそれでは困りますし、借りる側としても更新通知が来て無視したために契約を続けられなくなっては困ります。そのために契約更新は必要となってくるのです。

更新料がない場合もある

契約更新のときには、更新料を請求されることがあります。こちらには法的根拠はなく、あくまで商習慣によって更新料を請求しているようです。更新料が請求されるかどうかは地方によってさまざまで、更新料がかかる場合もあれば、まったくかからないという地域もあります。

以下の表は、平成19年に実施された国土交通省による民間賃貸住宅に係る実態調査で判明した、更新料徴収の割合です。

地域(都道府県単位) 更新料徴収の割合
北海道28.5%
宮城0.2%
東京65%
神奈川90.1%
埼玉61.6%
千葉82.9%
長野61.3%
富山17.8%
愛知40.6%
京都55.1%
大阪0%
兵庫0%
広島19.1%
愛媛13.2%
福岡40.4%

地域によって割合に大きなばらつきがあります。神奈川県では90%以上が更新料を徴収しているのに対し、大阪府や兵庫県ではまったく徴収されていません。

更新料に法的根拠はありませんが、契約書に更新料についての記載がある場合は支払い義務が発生します。上記の表はあくまで都道府県単位のものなので、自分の住むアパートに更新料があるかどうか、契約書を必ず確認してください。

アパートの契約更新料の相場

アパートの更新時には、地域によって更新料が必要な場合があります。また更新料の相場は、地域によってさまざまです。

ここではアパートの契約更新料の相場と、その内訳についてくわしく解説します。

契約更新料の相場

アパートの契約更新料は、入居者が負担するものです。更新料にも相場があり、その地域の商習慣によってさまざまなパターンがあります。以下の表は、更新料が平均してどれくらい徴収されたのかを示す表です。

地域(都道府県単位) 更新料の平均金額
(単位は対月額家賃)
北海道0.1
宮城0.5
東京1.0
神奈川0.8
埼玉0.5
千葉1.0
長野0.5
富山0.5
愛知0.5
京都1.4
大阪0
兵庫0
広島0.2
愛媛0.5
福岡0.5

京都府の1.4ヶ月分がもっとも高く、東京都・千葉県の1.0ヶ月分が続きます。もっとも安いのは北海道の0.1ヶ月分で、次が広島県の0.2ヶ月分です。

こちらは都道府県単位での平均額ですので、自分のアパートについては必ず契約書を確認しましょう。

契約更新料とその他関連費用の種類

契約更新のときに払う更新料は、いくつかの関連費用に分かれています。一般的に支払うことになるのは「更新手数料(更新事務手数料)」「火災保険料」「更新時保証委託料」です。

更新手数料は、これが更新料の本体といえるでしょう。契約書に記載される更新料は、ほとんどの場合この更新手数料です。契約更新に関わる事務手続きの手数料として徴収されるのが特徴です。

火災保険料についてですが、アパートの賃貸借契約書にはほとんどの場合「契約期間中は火災保険に加入すること」という内容が盛り込まれています。アパートの契約時にも、仲介不動産会社や管理会社を通じて火災保険に加入しているはずです。

火災保険は保険会社によってさまざまなプランがありますが、多くの場合は普通借家契約の期間に合わせて、保険期間が2年間になっています。そのためアパートの契約更新時には、火災保険も更新しておく必要があります。

「更新時保証委託料」は、保証会社が家賃保証をしている場合に必要となる可能性があります。保証会社による家賃保証はアパートの賃貸借契約と期間を合わせてあることが多いので、アパートの更新のタイミングで更新時保証委託料を支払うのです。

ただし、保証会社によってはまとめて保証料を徴収せず、毎月保証料を徴収しているところもあります。その場合は更新時保証委託料が不要になることもありますので、契約書や契約時にもらった書類をよく確認しましょう。

更新手続きの流れ

アパートの契約更新は、放っておけばそれで終わりというわけにはいきません。どのように契約更新が進むのか、流れを知っておく必要があります。ここでは、契約更新手続きの流れを説明していきます。

契約更新完了までの流れ

一般的には、契約更新の1〜6ヶ月前に契約更新に関する書類が送られてきます。更新期日の1ヶ月前になっても送られてこないようであれば、管理会社や賃貸人である大家に確認をしてください。

契約更新に関する書類が送られてきたら、まずは内容を確認しましょう。場合によっては、家賃などの条件が変更になっていることがあります。

周辺相場と比較して家賃があまりにも高くなっている場合には、減額請求を行うこともできます。当事者間で合意が整わない場合には、裁判をすることも可能です。

内容を確認でき、納得できるものであれば署名、捺印のうえで期限までに提出します。火災保険の更新も必要ですので、自分がかけている火災保険会社に連絡し、更新手続きをして保険料を支払いましょう。保証会社を利用している場合、更新時保証料が必要になることがあります。こちらも保証会社に確認をしておきましょう。

更新手続きに必要な書類

更新手続きに必要な書類は、一般的には「契約更新のご確認書」など更新するかどうかの書類だけです。更新前に結婚した、同棲しはじめたなどという場合には、同居人の身分証明提出をお願いされることもあります。更新の案内に書いてあることをよく確認し、漏れがないように提出してください。

更新料を確認する方法

契約更新のときには、普段から支払っている家賃のほかに契約更新料、火災保険の更新料、場合によっては更新時保証委託料と普段よりも支払うものが多くなります。事前に更新料について把握しておかないと、お金が足りないことになるかもしれません。

ここでは、更新料を確認する方法を解説します。

契約書の約款部分を確認する

契約更新料に関してもっとも確実な確認方法は、契約書の約款部分を確認することです。契約更新料は商習慣によって行われているもので、法的根拠はありません。しかし、契約書に更新料について記載があれば、その内容に従う義務が発生します。

したがって更新料がある場合には、契約書にまず間違いなく記載があります。まずは契約書を確認して、更新料がどれくらいなのか把握しましょう。

問い合わせをする場合

契約書を紛失した、という場合には問い合わせをして金額を確認する必要があります。アパートを借りる際に書いた賃貸借契約書は「貸主」「借主」が保管することになっています。

大家と直接契約をしており、管理会社が入っていない場合は大家に確認するといいでしょう。管理会社が入っている場合は、大家に代わって管理会社が保管していることがありますので、管理会社に問い合わせをします。

更新前に退去する場合

急な転勤などで、更新前に退去をする場合も出てきます。賃貸借契約は2年間が多いですが、1年で退去しなければならなくなったときなどはどうすればいいのでしょうか。

ここでは、更新前に退去する場合について解説します。

退去通知について

更新前でも、もちろん退去することは可能です。ただし、入居者の指定した日に必ず退去できるとは限りません。ほとんどの賃貸借契約では、1ヶ月の解約予告期間を設けています。たとえば8月1日に退去をしたいのであれば、7月1日までに通知しなければならないというものです。

1ヶ月の解約予告期間が設けられている場合は、8月1日に退去をしたいと7月15日に通知しても、8月15日までは家賃がかかります。

解約予告期間については契約書に記載してありますので、必ず確認しておきましょう。

違約金について

場合によっては、解約によって違約金が発生します。解約予告期間を守っていればあまりないことではありますが、たとえばフロントフリーレントが適用された場合は、半年以内に退去すると1ヶ月分の違約金がかかる、という物件もあるのです。

フロントフリーレントとは、ある一定の期間の家賃が無料になるサービスです。例をあげると、2月1日からの入居にすれば、2月分の家賃は無料で3月1日からの家賃発生でいい、ということがあります。

違約金についても、賃貸借契約書に記載されています。先述したように、更新料などの重要なことはすべて契約書に書いてありますので、まずは契約書を確認してみてください。

2年未満の賃貸契約をしたい場合

最初から2年間も住まないことがわかっている場合でも、普通借家契約では2年間の契約になることがほとんどです。ここでは、2年未満の賃貸借契約をしたい場合はどうしたらいいのかを解説します。

定期借家とは

最初から2年未満しか住まないことがわかっているような場合は「定期借家契約」の建物を探すことで、2年未満の契約を結べる可能性があります。定期借家契約とは、公正証書などの書面で契約をする場合に限って「契約更新をしない」という内容を定めた契約です。

期間の満了によって必ず賃貸借契約が終了するので、自分が住みたい期間だけの契約を結ぶことができます。また、定期借家契約の場合は1年未満の契約であっても「期間の定めがない契約」とはみなされません。

定期借家のメリットとデメリット

定期借家契約は内容だけみると便利なもののように思えますが、普通借家契約とは違うメリット・デメリットがあります。

メリットとしては、通常では不可能な半年間や3ヶ月などの短期契約が可能で、家の建て替えやリフォーム工事の間だけ賃貸物件に住む、という使い方ができることがあります。

また定期借家契約が可能な物件は「貸主が期間限定の転勤をすることになったため、その間だけ賃貸に出す」「取り壊しが決まっている」など特殊な状況であることが多いです。貸主が期間限定で転勤をする場合は購入したものを賃貸に出していることが多く、アパートではあまりみられない最新設備や広さなどが期待できます。

取り壊しが決まっている場合は、周辺の物件よりも家賃を安く出しているお得物件の可能性があります。

しかし「基本的に更新ができない」「中途解約する場合には条件がある」というデメリットもあります。定期借家契約の場合は「貸主・借主双方の合意」が更新の条件です。貸主は契約満了の6ヶ月前に通知すれば、確実に契約が終了することになります。

また定期借家契約では、転勤や療養、親族の介護などやむを得ない事情がある場合は入居者から中途解約の申し入れができますが、そうでない場合は中途解約ができません。

更新は契約書を確認して、しっかり準備を

アパートの契約更新は、流れと必要なものを知らないと後から困ることになりかねません。とくに更新料や火災保険の更新料など支出が増加しますので、事前に更新について確認し、用意しておきたいものです。

更新料などの重要なことについては、基本的にすべて契約書に記載されています。失くさないように保管しておき、何かあったらまず契約書を確認して準備するようにしましょう。

※掲載の写真はすべてイメージです。

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